这次大会，至关重要！对于南京楼市，有何影响？很多人非常非常关心！

其实，这次大会对于房地产这块地，说得不多，但说得不多，不代表不关心。我们从现有信息中，还能能梳理出未来一段时间国家对于地产的态度：

“托而不举、顺势而为”！等下我们来解读这8个字。在谈这个内容之前，我们先梳理出大会带来的几个利好！

这个表述中，包含6个变化：

1. 租售并举、构建房地产新模式：

什么新模式？核心就是租售并举。其实，租房和买房最大的核心不同点，不就是孩子上学吗？其他方面的权益，几乎一样。而且很多人买房的核心诉求，就是孩子上学。

租售并举，意思是以后租房也可以上学。当然租房能不能上顶级学区房，能否上拉力琅+29中？我认为可能性不大。

但租房能否上南外分校、南师分校、一中分校，各类新城新区的学校？我认为后面完全有可能。不是说政策变好了，而是生源越来越不足，如果你不招收租房户，可能学校就办不下去。所以未来很有可能形成一种新的模式：

拔尖学校、顶级名校：还是需要学区房；

普通学校，生源不足的学校：租房就能上，甚至不租房，也不是不能讨论。

这是我理解的新模式。南京哪些学校能搞，哪些学校不能搞，其实大家心里基本上都有一笔账。

2. 加大保障型住房供给，满足刚需住房需求

这一条，应该说是一个ZZ正确，必须说。以前也说，现在也说。这事需要各个城市自己去定。有钱的城市，你甚至可以购买商品房作为保障房。

3. 支持差异化、多样化改善住房需求

买房已经进入改善时代。需求量没有那么大了，但品质要求在提升。南京最近搞的第四代住宅、别墅、洋房、墅厅、以及各类新产品，都是这条政策的落地。未来南京楼市的发展方向，就这么定了。

4. 允许取消相关限制政策，调整普通住宅的标准：

这个主要是面向一线城市，跟咱们南京关系不大。南京现在就剩下“限售”政策还没出了。我感觉南京距离取消限售，已经很近了！

5. 改革开发商融资方式和商品房预售制度

这一条，关系巨大，影响巨大！因为恒大事件的影响，导致烂尾楼问题成为一个社会问题，影响极坏。所以从顶层设计方面，国家可能要倡导大规模的“现房销售”了。高周转的模式，已经结束了。未来的南京市场，大概率都是“现房”！

有人说，以前也想推现房，根本推不动，咋现在就能推现房了？我觉得一个时期，一个形势。大势已定，政策只能顺势而为。

在以前，楼市非常火爆，一房难求；如果要求现房销售，那市面上会出现1-2年的断供期，房价可能会出现暴涨的局面。而现在推行现房，恰逢其时，时机已经到了。

比如：

1）天下苦期房久已，一旦推行这个政策，买房人都支持，是加分项；

2）市面上目前基本不缺房子了，房价下行，即便推行现房，也不会造成大的房荒；

有人说，开发商“现房”成本更高，谁来承担这个成本？其实很简单。一方面，地价必须降低，开发商拿地之前，会把现房的成本折算进去，如果地价过高，开发商不拿就是了，到时候土地还是要降价的。另一方面，买房人根据产品呈现来买单，做得好就可以卖高价；做得不好，那你就亏本，没有什么好说的。

现房销售，可能就是大概率事件！

6. 完善房地产税收制度：

有人说这是要收房地产税了，我认为房地产税收制度≠房地产税，这是两码事。完善制度，也不排除契税有补贴，利好买房人。比如苏州就补贴了，南京还没开始，不排除下半年会跟进。当然，房地产税，早晚要收，但南京3年内真收不了，南京不配！

不过，最大的利好，还是利率降低，买房成本大大降低。

根据央行发布的信息显示，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这意味着，南京的房贷利率，已经下降到3%以下！

还能不能继续降？还有希望，就是看美元能否降息了。美元降息，房贷还能降；美元不降息，房贷下降就有点阻力，但方向是明确的，就是降！

所以我说8个字：“托而不举、顺势而为”！

托肯定要托的，但不会刻意举起来。全国这么多城市，这么多房子，国家想举起来，代价很大。不如保持底线思维，稳住市场，谁有本事谁涨。比如全国房价不涨，但不排除南京会反弹，这就看南京有没有这个能力了。

顺势而为，主要是货币方面，看看全球格局，该放水的时候放水，不该放水的时候也不会刻意放水，爱咋咋地，反正未来肯定会找机会放。

所以，我认为南京楼市，还是有机会的，未来可期，几个支撑面还不错。

支撑1：南京房价率先上岸

最近南京的价格情况尤其二手房价格比较稳了。全国降价三剑客已经变成：广州、武汉、厦门，这三个城市危险，南京已经从ICU推出来了。

支撑2：利率持续下降，南京未来可期

房贷利率的下降，是大趋势。美元还能加息？我觉得难。美国顶不住，最后还是要降息，只要美国降息，那我们利息会持续下降。

再苦半年，后面应该没那么难了！

支撑3：南京卖地，不想压缩也得压缩

最近南京的土拍，聚焦的都是豪宅项目，低密地块。中产盘很少很少了！江北不断推地，我估计开发商会联手抵制，你爱推推，反正我不拿，最后市场上的供应还是会继续下降。如果后面再执行现房政策的话，短期内南京供应真的就很少了。