时间过得太快了，上半年，就这么悄无声息地过去了。

这半年，是南京楼市非常艰难的半年。去年下半年也很难，但那时候房价下跌过快，很多人处于懵逼状态，还没回过味来。而今年上半年，就是艰难的“灾后重建”过程。

一方面，房价回调的压力仍然很大，还没到底；另一方面，还要止住这个快速下跌的过程，付出的人力、物力、财力，可想而知。

今天我们来看看，上半年的南京楼市，到底是怎么样的？未来会怎么走？本文试图做一个解读。

1. 新房市场：不可逆的萎缩

这个半年，是南京历史上卖房最少的年份之一。上半年成交13174套，不到15000套，是去年的43%，直接腰斩还要多。如果跟2016年的顶峰相比呢，大概是2016年的20%，也就是顶峰时期的五分之一。

市场容量，是巅峰期的五分之一，难不难？太难了。

而且跟大家打一个预防针，这个缩减，大概率是不可逆的，等会我们会谈这个问题。

2. 二手房市场，整体稳健

从销量上看，南京的二手房市场，其实还行。

2024年上半年，南京一共成交了48644套二手房，相较于2023年上半年成交56357套二手房，虽然在成交量上下降了7713套，同比跌幅为13.6%。

也就是说，二手房的成交量，虽然也下跌，但属于线性下跌，问题不大。没有新房市场那种暴跌的局面，应该说还是非常不错的。

3. 南京在全国楼市的地位，稳住了

这几年，南京楼市在全国大城市中的地位，下滑明显。一方面是量的表现不行，一方面是房价回调也是比较多的。时间到了2024年下半年，我感觉其他城市也有点不太行了，南京楼市在全国的地位，虽然也没有反弹，但下跌的空间不大了。

先看新房对比，长三角4个副省级城市（非官方认定），出现了三个档次！

杭州，卖房3.4万套，遥遥领先，是第一档次。杭州新房，确实牛逼，全国韭菜都去买。

宁苏：江苏双核，互相看不顺眼，但互相都干不掉对方，只能在省内互相内耗。目前两个城市新房市场差不多，都不到2万套，一时还很难分出胜负。

合肥：虽然吹的比较凶，但这个销量就是个弟弟，继续猥琐发育吧！

二手房市场，南京表现出带头大哥的局面，其他城市都很难争锋！还是那句话，合肥还是个弟弟。

所以南京的基本面，其实还行，新房二手房加在一起不如杭州，但绝对超过苏州，还是合肥的两倍多，资格在那里摆着，没有想象中那么差！

4. 南京的土地市场，有点凉

南京上半年的土地市场，还是比较凉的。尽管推出了副Goat地王，但难掩土地市场的颓势。今年上半年，南京总共才拿下107亿的土地出让金，几乎暂停出让了。

要知道，前几年的南京土地市场，可以说火遍全国。连续多年拿下2000亿，半年拿下1000亿土地出让金，如砍瓜切菜，如入无人之境。

而现在半年搞107亿，基本上是高峰期的十分之一了，压力山大。但与此同时，土地出让的地块，确实很少，供应侧增加很少，南京市面上能选的房子，越来越少。这算是不幸中的万幸！

5. 媒体舆论环境，正在恶化

去年，是南京的中介唱衰南京，今年不是约谈了嘛，南京本地唱衰南京的环境，改善了很多。但你能管得了本地的媒体，管不了外地的媒体啊。今年上半年是南京楼市被黑得最惨的半年，以北京大土豆为首的全国性大V，疯狂输出南京楼市的惨状，甚至还有人危言耸听：

然后开始分析南京房价为啥跌？又开始老生常谈：产业差、招商引资差、能力差...反正一句话：一比吊糟。

问题是：你还不好反驳，人家说的也都是大实话，只是每一条都有点夸张。

以上，是南京楼市上半年面临的压力。在压力之下，我看到的是南京楼市的希望。下半年的南京楼市，应该不会太差，起码比其他大城市，不会太差。

南京楼市的希望在哪？听我说几条理由：

1. 南京，率先调整到位，先调整，先触底！

去年有人说，南京房价整体下跌了40%，在大城市中遥遥领先。以前看是问题，现在看是利好。

其实今年上半年的时候我们就发现：南京二手房成交价，每个月的跌幅都在收窄。南京房价过快下跌的趋势，已经改变了。

反之呢，之前很牛的城市，比如成都，最近房价明显不稳；广州，6月份跌幅大城市第一；厦门，6月份跌幅遥遥领先。这些之前表现比南京强的城市，现在纷纷出现了一个严重问题：

补跌！

也就是说，不是南京跌幅大，而是大家跌幅都大，只是南京先跌了而已。前面跌幅大的，后面跌幅就小了。前面看起来牛逼的，可能后面要补跌。

上海的杨红旭老师最近做了一张图，红线是成都，22年、23年明显比重庆坚挺，但24年成都明显开始萎靡...

所以，不要慌，南京挨的打，其他城市也得挨。大家都挨打，就不算挨打，胡锡进说的。

2. 南京50%的二手房，15%左右的新房，价格到位了

很多人说下半年南京房价还会不会跌？说实在的不排除会跌，但那是整体数据。实际上我认为南京市面上50%的二手房，15%的新房，价格已经到位了。

甚至，时间到了7月份，南京市面上大概有10个楼盘，涨价了，涨得还非常凶。我专门问了南部新城的一家楼盘，把我整不会了：

你们为什么调价格啊？

5-6月份卖的太好，房子不多了，不想卖那么快；

那7月份你们调价，万一卖不好咋办？到时候再降价，就不好了吧？

没事，6月份我们藏了一些成交指标，挪到7月份即可，我们7月份的指标已经完成了。

尼玛...

所以呢，南京楼市不是一无是处，一些新盘涨价，其实还蛮讨厌的。这些盘下半年再怎么降，也很难拿到上半年的优惠了。这是南京新房坚挺的一面。

二手房呢？由于前期降价太多，现在房东也不松口了，爱买不买。前期一些缺钱的房东，割肉了，现在还能挺住的，都没那么缺钱了，所以整体上还好。

当然，我没说南京房价下半年不会跌，剩余50%的二手房，85%的新房，下半年还有一丢丢的补跌空间。

3. 南京市面上的房子，其实很少了

现在的南京，只有一种房子比较多：豪宅！

新拍的地块，豪宅为主，中产盘其实很少了，选择也很少了。

南部新城文璟和颂，快清盘了，项目明显放慢节奏，卖完了人去哪？

软件谷伟星时代悦峰，快清盘了，项目明显放慢节奏，卖完了人去哪？

雨核万科朗拾雨核，快清盘了，项目明显放慢节奏，卖完了人去哪？

一句话：没项目了。开发商就是这样，没项目我也不拿地；剩余的库存慢慢玩，不急。

豪宅项目层出不穷，中产项目有点房荒了。今天我去江心洲某楼盘，项目都交付了，还剩一些房源，但销售明确说：不急，大家已经适应这种节奏了，没必要搞太快，无D所谓。

这么说吧：

新房销量，是高峰期的五分之一；土地销量，是高峰期的十分之一；新房销量的下滑力度，远远不如土地供应的下滑力度。开发商躺平，要比买房人躺平更加可怕，所以今年下半年、明年上半年，市面上好的楼盘供应，其实是非常有限的，局部房荒，也不是不可能。

当然，豪宅除外！

4. 新房二手房结构失衡？不存在

很多人说，南京一二手房的比例，失衡了。二手房与新房的比例，是3.5:1，是不是正常？

正常！

一个成熟的城市，房产交易都是二手房为主，比如纽约、伦敦，二手房成交量占95%，剩余5%才是新房。

南京，很多方面其实都走在了全国前列。城市化率非常高，人口流入速度不算很快，扩张式增长，变成了内涵式增长，二手房占主导，很正常。而且这个趋势不可逆，也就是说，南京的新房市场，未来肯定比不了二手房市场，哪怕楼市火爆也不行。3:1的比例，可能会维持几年时间。

5. 上半年，新区新城已经祛魅...

今年上半年，南京城建的消息很少，没有什么大突破。有两条消息大家比较关注：

1. 五桥的CBD，变农田了；

2. 青龙山的CBD，变绿地了；

这就对了。大家都说南京城建没钱了，推进速度不快了，是一个大利空。其实我觉得是个利好，为什么？

有钱的时候，瞎投资，这边搞搞，那边搞搞，以为自己无所不能，浪费极其严重。现在没钱了，老实了，知道自己几斤几两了，保守了，浪费也就变少了。务实的城建，才是我们需要的城建。

6. 下半年，南京不再是媒体火力点

我对下半年的南京楼市，有两个信心：绝对信心和相对信心。

绝对信心：南京楼市触底企稳的概率，还是比较大的。二手房预计下半年能触底，豪宅补跌结束后，就有触底的希望了，就等豪宅了；新房的情况比二手房更复杂一些，新房局部已经触底，剩余的区域慢慢触底，整体要比二手房慢半年左右。

这么说吧，总统计数据来看，下半年的数据仍然以跌为主，但不可怕，已经可控了。下跌的主要原因不是塌方式的暴跌，而是局部补跌引起的数据为负，个别房源可能还是涨的。不恐慌了。

相对信心：其他城市，还不如南京。南京已经基本上岸，虽然浑身湿漉漉，代价很大，一条腿还在泥里没拔出来，但能喘口气了。而之前高高在上的成都、西安、合肥呢？他们后面也会经历一次过山车。而厦门、杭州、广州，情况也不是很妙。

这么说吧，今年下半年，南京跌幅要比兄弟城市们，稍微好点了！南京基本上岸，兄弟城市们（仅限二线）还在摸石头...南京楼市的上半年和下半年，都不是历史的垃圾时间，而是蓄势的关键周期。