12月合肥没有新政出台，楼市也没有太多热点事件发生，仅12月28日滨湖省府西土拍较引人关注，一宗36.22亩、容积率1.5的涉宅用地被越秀竞得，虽然地块单价不高，但还是凭借23049元/平的楼面价，获得楼面价地王称号，不过也并未给平静的楼市带来太多涟漪，依然还是波澜不惊。

 

我们先简单看下12月份新房情况，12月新房市场，多区供求量低位运行，瑶海为市区新房供求主力，区域成交占比提升明显，库存方面包河、新站库存量居高，高新、庐阳、滨湖存量水平较低，补货空间较大，市区存量水平持续低位，多数板块存量不足40万㎡，市场竞争格局良好。

 

 

回到合肥二手房市场上，2023年12月份贝系合肥9区3县（下文提到的合肥成交均为贝系数据，不代表合肥所有成交，主要看一个趋势，下文不再赘述）共成交1861套二手房，成交面积17.98万㎡，相较于11月份的1956套、19.16万㎡，数量减少95套，面积减少1.18万㎡。    

 

12月份贝系合肥9区3县成交均价16381元/平米，相较11月份的1956套、19.16万㎡、16336元/㎡，成交套数下滑约5%，成交面积下滑约6%左右，均价基本持平，虽然还是下降趋势，但数据变化不算大。

 

 

从12月份成交数据上看，滨湖、高新、瑶海和肥西销量上涨，滨湖更是大涨24.83%，瑶海也有11.86%涨幅，政务、肥东、庐阳和包河销量下降幅度较大。

 

在价格方面，庐阳区、肥东县有一定涨幅，其他区域也各有涨跌，但变化不明显，价格还是比较稳定，当然是比较低的那种稳定。   

 

▲合肥市9区3县近13个月二手房销量、成交价变化

 

通过最近13个月合肥9区3县二手房成交柱状图上来看，可以清晰的感受到二手房成交量、成交价格的变化，虽然稍量的下降比较慢且有波动，但价格却是一直下行。

 

▲合肥市9区3县挂牌房源数量

 

▲合肥市9区3县近一年挂牌房源数量变化   

 

班长统计的近一年合肥9区3县二手房源挂牌量（前端展现），挂牌量基本稳定在11万左右，5-6月有较大降幅（审核房源码，导致下降量大），6-12月挂牌数量6连涨，24年1月首次下滑，从1月最新统计来看9区3县共有7个区或县是挂牌房源是下滑的，增长的仅有5个。

 

▲合肥市9区3县十二月份二手房成交数据对比

 

9区3县成交量最高的依然为庐阳区，不过从11月份的340套跌至270套，跌幅明显，包河区12月成交下滑也非常明显，已经被蜀山与瑶海区销量反超，不过如果从跌幅上看，政务区下跌幅度最大，而均价方面，政务区依然遥遥领先！    

 

▲合肥市9区3县十二月份二手房面积段分布

 

在12月份的合肥二手房市场90-120㎡刚需+刚改的面积依然是成交主力，其次是70-90㎡和120-150㎡，70平米以下也有355套房源成交，而150平以上成交量较少，仅85套，占比仅4.6%左右。  

 

▲合肥市9区3县十二月份二手房成交单价区间

 

1至1.5万单价二手房是市场成交主力，占比达到33%，1.5至2万占比也有24%，而3万以上成交仅有不到5.5%，相比于新房市场，购房者在二手房市场明显更加理性，低价格更受欢迎。

 

下面我们分区域来看下成交情况：

 

一、滨湖区

 

 

滨湖区12月份共成交186套房源，相较于11月份的149套，上涨了24.83%，价格、面积和总价基本一致，变化不大。    

 

 

从近13个月成交柱状图上看，自6月份之后，销量波动较大，不是太稳定，滨湖销量最好的时候并不是大家公认的2、3月小阳春，而是9月合肥新政的出台，销量达到263套，为近期销量最高的月份，从中也可以看出滨湖楼市还是容易受到政策波动影响的。

 

本月滨湖世纪城、万达城、保利和盛公馆、滨湖假日、高速时代城、佳源巴黎都市、绿城招商诚园、万象公馆依然是成交主力，不过价格方面依旧不理想，无论是启动区、金融西南还是环湖CBD均出现了大量2万以下房源。

 

表现一向不错的中海九樾本月成交4套，均价也只有2.5万，信达公园里三期高层，均价2.77万，绿城招商诚园本月成交了8套，洋房均价2.97万，高层均价2.35万。

 

 

12月份滨湖总价成交冠军、单价成交冠军棠溪人家一套368平别墅产品夺得，单价高达7.56万，总价更是达到惊人的2780万元，完全盖过了滨湖双玺172平大平层的单价5.82万，总价1000万元。    

 

目前高端与中低端完全是平行市场，这些最高端物业仿佛不受市场规律的影响而单独存在，本月单价超过4万的有棠溪人家、滨湖双玺、中尚府、信达公园里一期和万科时代之光共5套房源，

 

不过新房市场破4万的滨湖，12月份二手房市场3万以上只有13套房源成交，占比不足7%。

 

二、政务区

 

 

政务区12月份共成交68套房源，相较于11月份的94套，下滑27.66%，幅度非常明显，价格、面积、总价呈现上涨态势，不过基数少的情况下，这些数据很容易受个别特殊房源的影响。

 

 

政务区楼市成交高峰是2、3月短暂的小阳春，受9月新政影响不大，自3月份后就没有突破过百套，还是前面提到的，基数小，均价变化也比较大，不过价格目前在9区3县依然是鹤立鸡群。

 

12月份政务区大部分小区都没有成交，而成交小区里保利香槟国际、华润凯旋门、宋都西湖花苑表现较为突出，保利香槟国际成交8套，均价2.82万，华润凯旋门成交6套，均价3.22万，宋都西湖花苑成交4套，均价2.94万。   

 

 

虽然成交量下滑明显，但政务区在高端市场依然有足够的号召力，本月过千万的成交就有4套，500万以上成交达到10套之多，内森庄园成交两套别墅，一套2100万为总价冠军，另一套以2000万位居次席，还有两套千万成交来自置地栢悦公馆与融创合肥壹号院。

 

而在单价方面，融创合肥壹号院这套成交，单价高达7.07万，对比滨湖区，政务区3万以上成交30套，占比达到44%，而2万以下只有5套成交，在门槛方面，政务区还是NO1。

 

三、高新区

 

 

高新区12月份共成交134套房源，相较于11月份的123套，上涨8.94%，与滨湖区一样销量有一定上涨，不过成交均面积、均价、总价下滑却非常明显，均价的跌幅达到9.15%，表现一般。    

 

 

从柱状图上看，高新区成交最好的同样为2、3月份，9月新政也有一定刺激效果，不过价格却是一路走低，从2.1万+下滑至现在1.7万+，均价方面有差不多4000+的跌幅，作为楼市后起之秀，高新区受整体行情冲击也非常大。

 

12月份复兴家园、馥邦天下、蓝光雍锦半岛、龙湖光年、西子曼城、望江台、祥源城、永和南苑和长宁家园成交量不错，特别是龙湖光年表现非常优异，虽然大部分房源被限售，但本月成交了5套小高层，均价达到2.85万（未满二）。

 

蓝光雍锦半岛同样成交6套，均价2.53万，虽然较高峰期有所下滑，但在目前市场也算是稳健的，西子曼城本月成交8套，均价降到了1.83万，祥源城成交了11套，均价也只有2.06万，下滑同样明显，前期成交量一直可观的保利柏林之春本月只有2套成交，均价1.53万。

 

 

12月份高新区总价冠军被绿地乔治庄园大平层洋房夺得，总价578万，海亮九台别墅一套别墅以503万位居次席。 

   

单价冠军则被华邦蜀山别院洋房夺得，单价达到3.47万，蓝光雍锦半岛一套洋房以3.3万位居第二，而且这是仅有的2套单价超3万的房源，其他全部在3万以下，龙湖光年也没有破3万的房源，如果不是限售政策，恐怕就算是龙湖光年这样的热盘也难免会被集中抛售带低行情。

 

四、包河区

 

 

包河区12月份共成交211套房源，相较于11月份的257套，下滑17.9%，除此之外成交面积、均价、总价同样全线下滑，包河区12月份二手房数据非常不理想。

 

 

从柱状图上看，包河区在2、3月份短暂突破300套，9月份有一波高峰，其他月份波动起伏较大，本月211套也属于低位，在均价方面更已是近13个月最低。

 

12月份宝利丰广场、滨湖龙川里、淝河安百苑、建发雍龙府、金地国际城、时代领峯、水丽坊自在城、万振逍遥苑和信达天御成交量比较可观。

 

在二手房方面政务东热度比较高，政务区信达天御成交8套，均价2.22万，建发雍龙府成交6套，均价3.21万，滨湖龙川里成交5套，均价2.1万，东祥府成交3套，均价2.03万。    

 

淝河板块的安百苑成交5套，均价1.09万，金隅金成公馆成交1套，单价2万，锦绣龙川成交1套底复，单价1.44万，时代领峯成交3套（2套为洋房），均价2.52万，雍荣府成交1套，单价2.2万。

 

 

益力檀宫成交一套525平房源，以总价1080万，摘得月度总价成交冠军称号，也是唯一总价超千万房源，单价冠军则被建发雍龙府2期一套次顶楼洋房摘得，面积127平，单价4.27万，也是唯一单价超4万房源。

 

3万以上本月共有5套房源，其中3套来自建发雍龙府，还有2套为桐城路与东方广场学区房。

 

五、蜀山区

 

 

蜀山区12月份共成交239套房源，与11月份成交数据持平，不过成交面积、单价、总价均略有下滑，不过幅度不明显。    

 

 

从柱状图上看，蜀山区情况与包河区类似，在2、3月份短暂突破300套，9月份有一波高峰，蜀山区数据非常巧，竟然连续三个月都是239套。

 

12月份蜀山区安居苑东村、大富鸿学府、大富山庄、登云庭、凤凰城家家景园、金大地1912、金色池塘、金色名郡、通和易居同辉、新加坡花园、信旺华府骏苑、中海原山成交量比较可观，蜀山区老小区较多，次新小区集中在蜀山经开区。

 

中海原山成交9套，均价1.74万，御璟江山成交2套，均价2.27万，禹洲平湖秋月成交2套，均价2.05万，龙湖天境成交4套，均价2.36万，龙湖丽丰西宸原著成交1套，单价2.16万，加侨悦山国际成交4套，均价1.92万，大富鸿学府成交5套，均价3.34万。

 

 

12月总价冠军为中海世家一套别墅房源，面积347平米，总价755万，单价冠军依然还是通和易居同辉南苑32平学区房，本月成交3套，一套单价4.35万，一套4.24万，本月蜀山区单价超3万的房源共有17套，全部为学区房。    

 

六、瑶海区

 

 

瑶海区12月份共成交217套房源，较11月份194套，上涨11.86%，另外成交面积、均价、均总价也均有不同程度涨幅，12月份瑶海区的数据非常突出。

 

 

瑶海区成交高峰依然是2月份，成交了惊人的455套，3月份也有383套成交，不过后面多数都在200+，11月份跌破200套后，12月再次涨回来了。

 

本月保利罗兰春天、海洲景秀世家、恒大城、郎溪上里、临淮苑、文一锦门学府里、新海家园、元一名城和中天左岸成交量比较高，其他小区多是1-3套左右成交。

 

保利罗兰春天成交5套，均价1.16万，保利熙悦府成交3套小面积，均价2.72万，恒大城销量下来了，本月只成交4套，均价1.09万，郎溪上里成交4套，均价1.64万，龙湖天璞成交了1套洋房，单价2.78万。  

 

 

总价冠军为宝业城市绿苑西区一套240平房源，总价403万元，单价冠军为龙湖天璞成交的一套121平洋房，单价2.78万，总价335万，另外保利熙悦府3套小公寓产品单价也在2.7万+，本月瑶海区共有12套房源单价超过2万，占比5.5%。

 

七、庐阳区

 

 

庐阳区12月份共成交270套房源，较11月份340套，下滑20.59%，下滑非常明显，不过面积、单价和总价有一定程度上涨，特别是均价由1.67万上涨至1.9万，涨幅明显，也是9区3县，均价上涨幅度最大的。

 

    

从柱状图上看，庐阳区2、3月份成交量是非常高的，最高突破过500+，而在9、10、11连续3个月成交300+后，12月又下滑至270套，不过好在价格反弹。

 

本月铂悦庐州府、钢铁二村、合景庐月湾、合景映月湾、庐阳柳林苑、荣城花园、融创融宁府、尚水湖畔、万科森林公园、橡树湾、中铁国际城和置地栢景湾成交量均非常可观，特别是铂悦庐州府和融创融宁府销量上涨明显。

 

铂悦庐州府本月成交6套，均价3.33万，合景庐月湾与映月湾共成交7套，均价2.42万，融创融宁府成交4套，均价2.41万，万科森林公园成交14套，均价2.8万，价格依然十分坚挺，中铁国际城成交18套，均价1.69万。

 

 

万科森林公园观庭成交一套172平大平层，总价646万，为月度总价成交冠军，单价方面被省总工会宿舍一套14平学区房夺得，单价达到7.29万元，本月单价4万以上共有6套房源，全部为学区房，单价超过3万共有32套房源，占比约12%。

 

八、经开区

 

    

经开区12月份共成交156套房源，较11月份160套，略有下滑，另外就是成交面积、均价和总价也略有下滑。

 

 

从柱状图上看，经开区2月份也有过281套的成交，不过3-12个月没有再突破200套，稳定在100+，12月份的156套算是中等偏下的成绩，价格方面也不太稳定，波动较大。

 

12月份滨湖前城、东海星城、绿地滨湖国际花都、融创城、世茂翡翠府邸、皖投万科产融中心、依澜雅居、禹洲翡翠湖郡和中海上东区成交量比较可观。

 

中海上东区成交5套，洋房均价2.9万，高层均价2.35万，禹洲翡翠湖郡成交6套，均价1.73万，皖投万科产融中心成交5套，均价2.21万，世茂翡翠府邸成交6套，均价2.38万，融创城+融科城成交15套，均价2.36万，绿地滨湖国际花都成交10套，均价1.82万，公园万象成交4套，均价2.31万。

 

 

世茂翡翠府邸成交一套别墅产品，总价758万，为总价成交冠军，国耀花半里成交2套40平小面积产品，一套3.66万为单价成交冠军，还有一套3.64万，位居次席，本月共有4套房源单价超3万，还有两套分别来自世茂翡翠府邸和中海上东区洋房。    

 

九、新站区

 

 

新站区12月份共成交127套房源，较11月份139套，略有下滑，另外就是成交面积、均价和总价也有不同程度下滑，本月新站区二手房数据不太理想。

 

 

从全年数据上看，2月份也曾有315套成交，不过9月份全面取消限购对新站区楼市并不算利好，12月份的127套和1.15万的均价，已然是2023年全年最低。

 

本月长虹世纪荣廷、正荣悦都公馆、禹洲中央城、武里山天街、水漾花园、龙湖春江紫宸、家天下、合郢花园成交量还不错，很多次新小区也有成交，不过价格均不太理想。

 

华润万橡府成交3套，均价只有1.18万，保利罗兰香谷成交2套，均价1.22万，朗香书院成交3套，均价1.12万，龙湖春江紫宸有5套成交，均价1.35万。

 

皖投万科天下艺境成交2套洋房，均价1.48万，禹洲中央城成交6套，均价1.59万，长虹世纪荣廷成交8套，均价1.27万，正荣悦都公馆成交4套，均价1.21万，招商公园1872成交了1套，单价1.45万。    

 

 

陶冲湖别院成交一套1楼洋房，虽然单价不高，但胜在面积足够大，以355万总价成为月度总价成交冠军，单价冠军则被禹洲中央城二期一套96平房源夺得，单价1.73万元，本月新站区没有2万以上成交，单价超过1.5万共有19套房源，占比约15%。

 

十、肥西县

 

 

肥西12月份共成交167套房源，较11月份157套，增加10套，另外就是成交面积、均价和总价也有不同程度上涨，相比于新房市场，肥西二手房市场还算出色。

 

 

肥西市场与合肥市场息息相关，同样是2、3月份成交最多，9月份合肥楼市新政，其实对肥西也是不利的，毕竟全域取消限购，肥西不限购优势不复存在，不过二手房市场还算稳定，没有出现非常大的跌幅。    

 

12月份肥西县东冠繁华逸城、光明观澜公馆、和昌中央悦府、华地翡翠蓝湾、华南城紫荆名都、绿地海德公馆、文一名门绿洲、祥源花世界、信地华地城、旭辉滨湖江来、禹洲华侨城、禹洲天玺和原树提香成交量比较可观。

 

东冠繁华逸城成交7套房源，均价1.17万，光明观澜公馆成交4套，均价1.24万，和昌中央悦府成交3套，均价1.52万，华地翡翠蓝湾成交5套，均价1.25万，华南城成交17套，均价8522元。

 

绿地海德公馆成交7套，均价1.22万，文一名门绿洲成交4套，均价1.24万，祥源花世界成交4套，均价8404元，信地华地城成交6套，均价1.3万，旭辉滨湖江来成交8套，均价1.29万，禹洲华侨城成交15套，均价1.46万。

 

 

肥西县12月成交总价冠军被万振紫蓬湾一套别墅房源夺得，面积318平，总价387万元，单价1.22万，单价成交冠军被中海岭湖湾一套洋房夺得，面积126平，单价2.09万，总价264万元，也是唯一单价达2万的房源，1.5万以上成交共有20套，占比约12%。

 

十一、肥东县    

 

肥东12月份共成交25套房源，较11月份37套，下滑32.43%，另外单价和总价略有上浮。

 

受制于贝系肥东门店数量，贝系在肥东的二手房数据一直很少，主要看一个趋势。

 

从近一年数据上看，除了2、3、10月份销量达到50套以上，其他月份均是20、30套左右，价格波动也比较大。

 

由于成交量实在少，只有吾悦华府与龙湖龙誉城超过2套，其他成交小区均是1套的成交，更多小区则没有成交数据。

 

龙湖龙誉城成交4套房源，均价1.25万，万科未来之光成交一套次顶楼洋房，单价只有1.17万，吾悦华府成交2套，均价1.16万，万科红成交一套，单价只有8679元。    

 

 

虽然万科未来之光这套总高8层的次顶楼洋房，单价只有1.17万，但由于面积达到228平米，总价268万为月度总价成交冠军，单价成交冠军被龙湖龙誉城西区一套94平房源夺得，单价1.28万。

 

十二、长丰县

 

长丰县12月份共成交61套房源，较11月份67套，减少了6套，另外面积、单价、总价均略有下滑。

 

 

从近一年数据上看，长丰县在2、3月份也曾有过成交高峰，不过5月后回落至百套以下，现在的61套已经是全年最低。    

 

12月份北城世纪城、融科梧桐里、万科公园大道、万科苏高新中央公园、金科半岛壹号成交量在3套以上，其他成交基本以1-2套为主。

 

万科公园大道共成交2套，均价1.26万元，万科苏高新中央公园成交3套，均价1.38万，新城悦隽九里成交2套，均价8781元，融科梧桐里成交3套，均价9924元，金科半岛壹号成交3套，均价1.33万，恒大帝景成交2套，均价8476元。

 

 

金科半岛壹号雨果岛成交了一套360平别墅，总价483万，为月度总价成交冠军，金科半岛壹号莫奈岛还成交了一套316平别墅，总价410万，位居次席，单价成交冠军被万科苏高新中央公园上园一套136平洋房夺得，单价1.57万元。    

 

以上就是合肥12月份九区三县二手房成交情况盘点，从近28个月成交量对比情况看，虽然12月较11月份销量再次有所下滑，但成交量还是位居平均值以上。

 

上个月数据总结中，班长写道，12月数据可能依旧不容乐观，数据也证实了这一点，成交量、成交价格依然是下滑态势。

 

相比于新房市场的价格稳步上涨，改善为主，二手房市场却是相反的走势，滨湖、高新2万以下成交房源越来越多，而且3万以上成交占比却是持续走低，现在这个市场能卖到3万左右的，已经是表现非常出色的，未来行情如果走高，也大概率将会是率先上涨的，行情就是个筛选器，帮我们筛选出了最优质的楼盘。

 

从现在的行情看，虽然部分小区已经回归至2017年左右的价格，但可能二手房筑底还未完成，观望情绪依然浓郁。