寒冬之下的2023年房地产，一年到底卖了多少房？

 

前几天统计局给出了答案——“11.7万亿”！

 

这让国人似乎不敢相信。

各种质疑怀疑不断——11.7万亿到底是惨还是不惨？这是不是销售的底部？总量数据拆分后又有何秘密？

今天笔者就从多个角度来洞见11.7万亿这个超级数字背后的秘密和真相。

1，仍占GDP十分之一

 

你可以短暂看空房地产，但不能小瞧房地产。

房地产"瘦死的骆驼比马大"，房地产是国家支柱产业的地位中短期不容被质疑。

 

11.7万亿，单就绝对值来看无疑是个天量交易额。

 

要知道2023年一年GDP才126万亿。相当于中国经济“十有其一”要靠房地产，而且这还是房地产身在ICU中的占比，是房地产大幅度超跌2年后的占比。

 

横向对比看，不妨拿房地产与这2年中国最火的行业比如汽车行业PK。比如2022年中国汽车制造业才实现9.3万亿，而2023年预计9.7万亿左右。

 

今日房地产，应该比99%的行业都“产量高”！

 

2，妥妥的“硬着陆”

 

横向与其他行业比，房地产很不好意思的“遥遥领先”。

 

但与自己过往相比，你会发现房地产这2年就是妥妥的“硬着陆”。

 

数据说话

 

2021年房地产销售18.2万亿，2022年销售13.3万亿，2023年11.7万亿。相当于2年时间从18万亿跌倒11万亿。

 

2年约7万亿就没了，相当于2年跌落了中国汽车行业一年80%的总销量，这是绝对值的“失去”。

 

相对值看，2年跌落了36%，而实际跌幅甚至超过了40%（核心在于房地产11.7万亿是有水分的。）

 

销售额是超跌，销售面积也是一样！

 

即2021年销售17.9亿平米，2022年13.6亿平米，2023年11.2亿平米。

 

也相当于2年间，少卖了“7亿”平的房子。

 

试想任何一个巨无霸行业，如果2年跌了近7万亿，2年跌幅40%，而且头部企业爆雷42家（百强房企有42%爆雷）……那么，这不叫行业“硬着陆”，叫什么？

 

换个通俗的说法是，房地产2年跌走了当下GDP的“6%”。

 

3,真实销售数据比11.7万亿更少

 

统计局公布房地产2023年销售额时，笔者有点感慨，发了一条朋友圈：

 

“行业那么丧，但还是卖了11.7万亿，怎么看呢？

 

其实11.7万亿还是幸运的。

 

这还幸亏2023上半年“小阳春”冲了一波，幸亏2023年下半年最猛救市刺激了一下销量，还幸亏工抵房又贡献了一批销量（这也是为何爆雷房企2023年还有700亿，800亿销售额的原因之一），否则2023年房地产销售数据会更惨一些。

 

工抵房更多是爆雷房企抵押给工程公司乃至更多债权人的一个“伪销售”行为。

 

对接受房产的受让方而言，这是不得已而接受的销售，并非真正意义的销售。

 

而在如今现金流极度紧张且后续无望的格局下，工抵房的占比预计不低。笔者朋友圈一位20强房企老总预估有15%左右。因此除去工抵房，预计2023年房地产市场销售量预计正好10万亿左右。

 

也就是说，除去工抵房外，2023年楼市就刚好10万亿左右。

 

4，销售下降率的矛盾：6.5%VS17.3%

两个典型销售数据体现出巨大差异。

 

一个是国家统计局数据显示：2023年商品房销售额11.7万亿，同比下降6.5%。

 

另一个数据是研究机构统计的百强销售数据，比如中指数据百强2023年销售额同比下降17.3%。

 

所谓的矛盾就在于，按照常识，百强房企销售额跌幅应该少于全国房企销售额跌幅。

 

毕竟当下百强房企在品牌，规模，集采，人才、融资往往都大概率优于非百强房企。但百强房企销售跌速反而比全国平均水平还“狠”，还“惨”。

 

即17.3%VS6.5%

 

差距近乎2倍，这就不科学了。

 

今天，不同规模梯队房企表现出不同的销售抗跌性。

 

比如地产第一二三梯队降速体现出越靠前，越跌得少。具体看

 

TOP10房企销售金额同比下降11.7%；

TOP11-30房企销售金额同比降17.8%；

TOP31-50房企降19%；

TOP51-100房企降28.2%。

 

对比看，销售金额排名越靠前，降幅越小；排名越靠后，降幅越大。

 

整体来看，今天销售数据已经不再与融资直接挂钩关联，今天的百强销售数据也更真实，而百强房企销售17.3%，相对更有信服力，更接近地产人的一线体感。

 

在行业下行时，在客户百般挑剔时，就连头部都下浮平均值超6.5%，全国房企销售平均下滑6.5%，显然是不合逻辑的。

 

真实推测是全国房企销售平均降速，要比百强房企17.3%跌幅更低。

 

5，对23年房价的误会：名义在涨，实质在跌

销售额=房价*销售面积。

 

而根据统计局2023年房地产销售数据：一方面，销售面积11.2万平米算是同比下降8.5%，另一方面销售额则是同比下降6.5%。

 

放在一起看，显然，销售额比销售面积下降得少。

 

这说明2023年销售单价是上涨的。

 

事实上也是，2023年房价1.0864万\平米，而2022年是1.0185万平米。

 

这就奇怪了，全国各地的观感都是房价显著下降，为何全国统计平均房价反而2023年涨了？

 

这背后的核心在于2023年一二线城市的房屋销售量比重增加了，核心城市核心区位的房屋销售量比重增加了。

 

总结下来，就是房地产结构性销售供货之变引起的房价上涨。

 

核心在于2023年整个楼市处于下行和销售流速不确定性，大中型房企无论投资拿地，新开工面积、新供货都集中在去化率更高，去化更确定性的一二线城市的核心地段。

 

而这些“好城市，好地段”的2023年供货销售比重的提升，这也导致房地产2023年销售均价提升，就合乎逻辑了。

 

但实质是，整个城市的房价几乎都在下降。比如统计局公布2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

 

而且在2023年12月，全国70个城市自2014年10月份以来首次全部下跌，及110个月后首次出现二手房全部降价的现象。

 

今天无论新房还是二手房，都是在“以价换量”，价格不降到一定程度，几乎就很难刺激交易！

 

6，2024年楼市销售：双11时代，到双10时代

 

如何更简约评价2023年，2024年楼市？笔者通俗总结为两句话：

 

其一，2023年中国楼市进入了典型的“双11”时代。

即销售额11.7万亿，销售面积11.2亿平米，妥妥的“双11”时代。

 

2024年中国房地产会如何走向了？

 

目前2024年预计继续下行筑底，预计整个房地产销售大概率从“双11时代”进入“双10”时代。即2024年

 

销售额从11.7万亿，小幅回落到“10万亿+”；

销售面积从11.2亿平，小幅回落到“10亿+”平米。

笔者为何如此判断？核心有三大逻辑。

 

其一，从这一轮调控的底层逻辑看，这一轮的调整不是“周期型”，而是“趋势型，行业改革型”的调整。即2024年绝不会像过去周期市涨5年跌2年又开启新一轮上涨，这一轮是新旧模式的调整，是三高到三低的打法调整，所以这一轮的调整周期会更长，目前相对乐观的预判是至少3到5年。

 

其二，从这一轮调整的差异点看，以前是单发病，这一次是多发系统病。

 

比如自2021年7月房地产销售接连大幅下调后，也引发全行业拿地，新开工，融资等持续大幅度下行。这与之前2008年，2013年，2018年的楼市复苏前的“病症”不一样，因为上几轮都是销售端显著下行（单发症），但投资，拿地、新开工虽有所下行，但并没有受到重创，而且上几轮外部经济基本面都处于GDP中高速增长上行阶段，但这一轮2021年调整期既有经济基本面中低速增长乏力，又有房地产“多发系统病”重症在身，比如

 

• 土地出让金我们看到近3年从8.7万亿到6.6万亿再到2023年的4万多亿左右。
• 住宅新开工面积从过去的16.7亿平米到2023年6.9万亿。

所以这一轮房地产复苏需要从前端投资拿地、新开工面积再到销售的全链条，全模块筑底，反转，复苏，这个周期必然比过去更长，难度更高。

 

毕竟这一轮改革性的、趋势性的调整是深刻的，系统的，全局的，是楼市多发症、并发症，综合征，这也注定这一轮房地产调整和整个产业链恢复是个漫长过程！

 

同样也注定：2024年楼市很难在2023年小幅度下行后就能迅速筑底反弹，这个概率非常低。

 

其三，2024年房地产销售也大概率不会继续第二轮大幅下行探底，但小幅度下滑的趋势和惯性依旧存在。

 

为何预期2024年会适当下滑进入双10时代？

 

第一，从2021年销售高位看，以更真实的百强房企销售而非统计局销售数据来分析，百强房企销售额2022年已经大幅下跌40%，而2023年下跌17.3%，跌幅在收窄。整体两年跌幅的“坑”，已是个深坑，已经算是硬着陆，所以预期2024年继续大幅度下滑可能性是非常低，而小幅下跌盘整才是大概率。

 

一些研究机构也表达了这个预期，比如中指院中性预期是2024年下跌4.9%，而摩根斯坦利预计下跌10%。

 

其二，2024年无论经济和政策，都很难出现“立竿见影”的强刺激政策，更多以脉冲式政策，脉冲式刺激效应在2024年继续上演。毕竟大幅度下行时都没有重大刺激政策出台，那么2024年市场销售逐步企稳的背景下，再出台超级大招救市的必要性就不大了。

 

整体而言，2024年全年预期走出“低开高走”或是“低开盘整”的格局。

 

预计2024年一季度叠加积极救市政策和23年金九银十的“缺课和需求后延”，那么2024年一季度预期有一个较小的“小阳春”，但热度和幅度肯定不如2023年大阳春。（对比2023年的高开低走的持续下跌格局）。

 

毕竟在2023年12月已经翘尾消化了很大一部分刚需刚改需求。就在2023年12月，全国商品房销售金额和销售面积环比上涨了38.9%和41.6%……所以2024年上半年“大阳春”概率很低。

 

更多期许还是在2024年下半年，随着经济“先破后立”、“以进促稳”8字方针效应释放，2024年房地产销售能够适度恢复正常，不再下行甚至适度向上，就是一个期许了。

 

事实上，刚过去的2024年1月上半月，全国重点50城新房销售面积同比下降超三成，市场活跃度依旧不足。而后期叠加2月春节放假效应，预计2024年1月，2月销售将继续在“低谷”徘徊！

 

其三，要让房地产中短期企稳复苏，核心不只是销售额企稳，而在于政策导向下的“楼市预期”何时得到实质性修复和企稳，也具体体现在“供需双端修复，必须到位，否则楼市企稳，就是昙花一现。”即

 

楼市需求端老百姓收入，经济基本面整体修复向上，

 

供给端“房企拿地，投资强度，新开工面积，以及竣工面积提升。

 

两者企稳走强，这才是楼市得以稳固筑底和稳健前行的前提！