7月21号国chang会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》我相信不少人都看了。

鉴于很多人问我这个是不是意味着又一次棚改货币化的开始，所以今天就集中回答下。

首先意见原文里是没提到棚改货币化的，至于接下来是不是真的这么搞，在没有官方新信息传出前我们不好乱猜。

但我们可以推导一下，如果真要再来一次棚改货币化，还是否能再次助推楼市重新进入让地方、银行、还有房企这三家怀念已久的上涨快车道。

首先棚改分好几种玩法。

第一是实物化棚改，拆了你的老房子再盖新房给你。

这种直接“以房易房”的模式，几乎给楼市造不出任何波动。

第二种是货币化棚改，拆了你的房子直接给你一笔钱，自己去市场上买吧。

这种发钱买房的模式，可以直接凭空制造大量购买力，以此改变市场供需平衡，让强大的需求在短时内涌入市场，最终推高楼市的房价，加快新房的去化速度。

我们主要聊的是第二种。

现在我们假设是准备复刻2016棚改货币化的高光时刻，但是随着时间的推移，7年后的今天想达到15-16年那波棚改效果，抛开其他客观因素不谈，仅所需要付出的成本，就早已经不是当年的那个“价格”了。

最显著的就是注入资金的成本。

棚改货币化的重点在货币化这三个字上，说白了就是钱。

16年的棚改之所以能成功，首当其冲就是国开行的PSL贷款注入，没这笔钱地方上哪来的资金给被棚改的居民拆迁款？

没了无数手握大量拆迁款的居民，楼市怎么可能被短时间“凭空”爆发出来的购买力消化掉2015年之前堆积下来的天量库存？

没有快速下降的库存造成市场风向的巨变，和房企配合的涨价以及砸地价操作，楼市又哪来后期的疯狂上涨？

不夸张的说，PSL贷款就相遇于帮助楼市起飞所需要的燃料，只不过注入的渠道是通过被棚改居民的购房操作完成的。

楼市没购买力是吧？有自建房和老棚户区住是吧？都给你拆了，再给你一笔钱，看你买不买。

所以想重温16年棚改货币化的风光场面，第一步就得先把准备注入的资金筹集好。

这时就有个资金用量的问题了。

2016年的房价是个什么水平，2023年的房价又是个什么水平？

经过2016年棚改货币化的推动，上到四大一线城市，下到十几个强二线的省会，甚至三四线小城的房价全都已今非昔比。

打个比方，如果说2016年可以用100元完成棚改货币化的资金需求，那么今天可能就要500、600、甚至更高。

想让被棚改的居民手握着崭新的钞票冲入市场内买房，想借他们的手把楼市逐渐熄灭的上涨之火重新点燃，这都没问题，那就请把买房的钱给够吧。

打仗需要给战士把子弹管够，因为只有足够多的子弹才能保证战士在战场上，可以对敌人造成最大程度的杀伤。

同理，如果现在还“幻想”着重温一次棚改货币化的盛况，那就先要把资金给准备充足了。

简单说就是需要给出远超当年数额的所谓的“拆迁款”，来购买被上次棚改推高价格后的库存新房。

问题可能就要卡在这，钱在哪？

如果还是走老路的国开行发放PSL贷款，那国开行这边的动静早该出来了。

可城中村改造的新闻已经好几天了，国开行愣是没一点动静，楼市都到这会了，利好消息但凡是有的，肯定是能早放就早放，憋着几乎不可能。

如果不走国开行，那貌似就没其他路子可以想了。

地方财政？还是别强人所难了，真有多余的钱把接下来到期的专项债利息多结一些，就算不错了。

兜兜转转几年过去，在前后左右貌似都无路可走的情况下，楼市好像又想找来当年的药方重振一下已经疲软的“雄风”。

不过时过境迁，一样的药方，不一样的药量，今天假设即使真想重走2016年的棚改老路，其所需要的资金，早已经和当年所需的堪称天壤之别了。

在这个从去年到今天房企一直哭天喊地，央行三番五次放水结果还是暴雷声不断的楼市中，从哪弄一笔比2016年翻倍都不止的巨量资金，来启动这次的棚改？

连房企的债务黑洞都填不满，又哪来的能力来一次“价格”翻倍的棚改呢？

想想很有意思，搞成今天这个局面，完全就是楼市“畸形”的自我发育造成的。

以前在讲到楼市发展逻辑的时候，我提到过“折现”难度的问题。

简单说就是，楼市这个盘子想继续转下去的前提是，先进场的人可以顺利找到接盘侠接手自己的资产，然后用自己升值过的水泥壳子折现别人未来25-30年的大部分收入。

这本无可厚非，击鼓传花游戏本就是这样的玩法，但随着房价的上涨折现的难度在快速变大。

60W涨到120W，后来人可以顺利接盘。

120W涨到180W，后来人接盘开始吃力。

180W涨到260W，后来人需要掏空6个钱包。

260W涨到310W，二手房挂牌疯涨，接盘人集体观望。

价格被推得越高，接盘的速度越慢，倒不是后面人没了接盘的需求，单纯的只是个体收入涨幅实在和房价涨幅相差太远。

部分人也想继续玩这个游戏，也想把接住红花再传给别人，顺手折现他人的未来收入，但当下加入游戏的入场券实在太贵，买不起了。

入场券的费用现在几乎摆明了是没办法降低的，之前几个以身试法的房企也明确感受到限跌令不是闹着玩的。

而在这个价格没得谈的市场里，个体也只好继续坚持所谓的“你不买，我不买，房价还能降200”的楼市哲学。

再叠加上银行融资的“雷声大雨点小”，房企在造血输血双死亡的情况下接连暴雷，地方土拍跟着一起遇冷，楼市彻底失去了上涨预期。

而造成这一切的，恰恰就是2016的棚改货币化。

所以如果这次真的最后又向棚改货币化投怀送抱，那真就有点讽刺小说的味道了。

在把凡事都想的稍微“坏”那么一点的前提下，假设真要重走老路，那现在面对的就不仅仅只是一个在棚改资金的问题。

因为即使远超上次棚改货币化所需要的巨量资金到位，还有一个无法回避的问题会挡在棚改“复兴”楼市的康庄大道上。

那就后劲的问题。

准确的说是，后面的可燃物还愿意不愿意跟进？

如果把棚改货币化通过被拆迁居民注入到楼市内的货币当做是燃料的话，那么后面跟风进场的非棚改人群就是不可或缺的可燃物。

往地上撒一些汽油然后用火柴点燃，能不能燃烧？当然可以，但你要是想火燃烧的时间持久，就必须往汽油的范围内再扔点可燃物。

柴火也行，废纸也罢，总之要是没有这些玩意不断的扔进去，光指望是一点汽油在那干烧着，那么注定只能是一场非常短暂的焰火。

棚改货币化只是饭前开的胃菜，后续跟风进场非棚改人群，他们才是真正顶的起楼市上涨行情的“正餐”

那这些后续的人群，为什么就一定得跟风进场的呢？

很简单，恐惧和贪婪。

棚改货币化用拆迁给钱的方式，人为制造大量楼市购买力，强行扭转市场供需关系，最终让凭空多出的购买力快速消化新房库存，房企在得到大量输血后，积极恢复拍地，地方上再配合的控制下出让土地的“节奏”。

基本上一轮新的上涨要素就都凑齐了。

在这种情况下，个体面对的是重新启动的上涨的房价，和财经媒体头版不断更新的新地王和历史新高的开盘价。

刚需怕上车晚了多花钱，投资怕上车晚了少赚钱，2016年那些非棚改群体的跟风进场就是这么发生的。

但注意，要是想在今天原封不动的再来一次相同的套路，就不得不强调一个客观环境的限制。

那就是现在这群非棚改人群，也就是所谓的楼市可燃物，他们面对的是什么情况?

经过上轮高房价洗礼后，现在的大部分“可燃物”们是头顶着63%的居民部门杠杆率和已经被掏空的6个钱包，以及预期收入增长乏力，还有出生人口下降的一系列的负面效果。

而这些所谓“DEBUFF”的负面效果，很不巧，就是上次棚改货币化后房价疯涨的楼市赋予的。

棚改后疯涨的房价在短时间快速推高了居民杠杆率，同时也让后续进场买房的人需要把全家老小6个钱包掏空掏净才能凑齐一张首付的入场卷。

而不断上涨的房价又让个体在掏完昂贵的“入场券”后，需要面对长达30年的偿还高息债务的“奋斗”时光。

在这种情况下，收入能力有限的个体实在无力贡献更多额外消费，于是内需市场走弱，大量承载就业的民企发展受阻，最终减少扩张，降低雇佣人数，导致岗位内卷，薪资待遇提升继续受阻。

而这又直接导致了其余大部分个体预期收入的增长乏力，对未来贷款负债长达30年买房的行为，这些人双腿略有一些打颤。

最后再来一个人口出生的远期利空，可以说楼市的负面效果算是一个不少的全都凑齐。

从硬件的6个钱包已空，到软件的个体预期收入增长乏力，从当下的63%居民高杠杆率加持，到未来人口出生逐渐下降。

楼市自己把自己的路走绝了。

所以也许恐惧会出现，但是面对实在对房价有心无力的个体们来说，再大的恐惧怕是也很难推他们进场。

实在走不动了。

上半年广义货币增加了20来万亿，结果看看经济增速，看看CPI和PPI，只能说小有波澜。

说穿了还是钱流不下去。

利率在降低，口子在开大，但借钱的总是没那么积极。

国企不缺钱，借了大概率也是转手放出去吃个利差，根本没什么扩张生产。

民企倒是真缺钱但当下的内需环境，又直接断绝了其借钱扩张的念头。

恰好民企又是挑起大部分就业担子的“沙和尚”，结果就是失去扩张欲望的民企导致就业疲软，接着内需跟着拉胯，最终民企们再次收缩。

都选择收缩了，钱只能继续不借。

钱下不去，经济就起不来，在“稍显”恶性的小循环和在天量货币的压力下，选来选去眼睛貌似又回到了大城市中，那一片片低矮自建房组成的城中村。

拆迁，改造，基建，配套，甚至可能带动楼市的上涨，这一套下来大量的投资是产生了，但这波完了再怎么着，楼市再次上涨了内需又怎么办？

这些好像没人提到。

着急经济增速完全可以理解，但是不是我们也可以转个方向？

也许我们不需要一门心思的非要接个货币的大粗管子给投资上浇水，给基建上浇水，给楼市上浇水，换个方向给无数的个体浇点水也未尝不可。

哪怕换个小水管细水管，我相信只要浇了，无数的个体一定能回报经济增长一个不错的数值。

如果可以的话，尝试一下吧。

就这样。