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看完这个房地产政策，内心很复杂

2023-05-19 07:30:00

2016年，是地产行业的精装修元年。国家开始大力推进装配式建筑，各地政府推进全装修的速度加快，各个重点城市纷纷制定了实施计划和明确的推进时间表。

目标就是：消灭毛坯房，实现100%全装修。

之后，精装房就开始迅速占领市场。不少土地在出让时就明确了精装交付比例。

截至2022年，全国的精装房渗透率已经超过40%，一线城市的渗透率更是已经达到90%。基本上是，凡开盘，必精装。

精装修成为必选项的同时，也逐渐成为近年商品房维权的重灾区。随着矛盾激化，一些城市的住建部门也开始调整精装修的政策规定。

去年12月13日，绍兴市镜湖新区开发建设办公室下发通知，尚未预售的地产项目可以申请取消户内全装修，按毛坯交付。

深圳今年入市的项目中，也出现“精装变毛坯”的现象。一些区已经通知年内将要预售的项目，可能改为毛坯销售，或是按照单方成本在百元级的装配式简装销售。更高配置的精装修可能一段时间内要告别市场。

还有一些城市，在精装和毛坯之间，反复横跳。例如，合肥去年第三批次供地，土地出让条件将精装交付改为毛坯，仅仅半年不到时间，现在又变回了精装修。

一些同行惊呼，这是要回到毛坯时代？！

回到毛坯倒是不大可能，毕竟在全国层面上，全装修依然是大势所趋，但是在微观层面，不管是监管还是市场，当下对于精装的态度，的确都是两难。

对于政府、房企、购房者来说，做不做精装修，其实是个算账的问题。

政府考虑的是，整体社会成本和监管成本之间的平衡；

房企考虑的是，利润水平和周转效率之间的平衡；

购房者考虑的是，品质和成本之间的性价比。

这个问题本身是不复杂的，国外的成熟市场，例如北美、日本、欧洲，精装修的渗透率都分别高达80%、85%、90%，远远高于我们目前40%的水平。并且在充分的市场竞争之下，精装修的品质标准非常高，客户接受度也很高。

因为精装修原本就是一个“三赢”的事情。

由开发商统一材料，统一工艺，统一施工，从政府的层面看，能降低环境污染，节约各项成本，符合国家节能减排的要求。从业主的角度，开发商和装修单位公对公，集中采购降低成本，省去了小业主各自去对接装修单位的扯皮成本，也解决了装修长期扰民的问题。从房企的角度，精装修也是溢价和品质提升的工具。

无论从经济、环境还是效率上，社会效益都很大。所以之前各地方对于精装房还会给与一定的鼓励性政策优惠，比如减税，减免房企建筑废弃物处置费等等。

但是，在国内当前的市场中，市场的三方参与者，对精装修的热情却越来越低。监管方和供给方不断降配，购买方不断维权。各方都处于一种进退两难的局面。

1、政府两难，社会效益和监管成本难平衡。

对于政府来说，精装修最大的痛点，就是监管难。

因为相较于建筑主体来说，装修的差异化程度非常大，很难统一标准，也缺乏有效的管理办法。

比如，同一个城市的地产项目，建安成本可能差不多，但是项目定位不同，可能造成装修品质和装修成本差异巨大。监管单位很难划定统一标准。

在毛坯限价的情况下，购房者买房时，要另外购买装修包、升级包等费用。装修包一次性付款，也进一步提高了购房门槛，让当前的销售困境雪上加霜。

精装限价，又会出现开发商过分压缩成本，品质降配，甚至用材不实、工艺粗糙。一旦开发商和客户之间出现矛盾，政府就会承压。

这也是一些城市叫停精装修，改为毛坯或基础简装交付的原因。

2、开发商两难，品质溢价和周转率难平衡

政府不愿意批精装修，开发商也不一定愿意做精装。因为，对于一些中小房企来说，做精装修可能并不赚钱。

一是精装体系的溢价能力有限。不同房企谈判能力、管理能力不同，就算是相同档次的装修标准，不同的房企在利润空间上，本来就存在很大的差异。

尤其是在限价的市场环境里，规定价格下做包工包料的精装修，还要让客户满意，难度其实很高。增加精装修，也会额外增加很多管理成本。如果精装本身不能增加产品卖点，甚至会成为一个负担和累赘。

二是降低周转率，加剧库存压力。精装修交付时间一般要延长半年到一年，尤其是市场下行环境当中，预售资金监管严格，企业现金流压力会进一步加大。加上房企统一施工交房，对于一些去化难度大的项目，精装修也会进一步增加库存的资金沉淀压力。

就算是精装体系溢价能力很强的头部房企，在严格的限价规定下，要么装修降档，要么额外加精装包卖不动，精装部分的价值也很难变现。

3、业主两难，高价格和高品质难平衡。

业主选择精装，最核心的诉求其实就是：性价比。要用更低的成本，包括时间成本、精力成本、费用成本，装出更高的品质。

但实际情况却差异很大，因为：政府的监管难题，企业的利润难题，最终都是业主来买单。

限价之下，企业利润压缩，造成精装修降配、质量问题凸显，相关部门监管责任难落实，导致大规模维权频发，非常被动。

精装修也从原本的三赢局，演变成了政府为难、企业为难、业主委屈的“三输”局面。

其实，精装修的问题，和目前地产项目质量滑坡的问题，归根结底都是同一个原因：市场失去了价格调节能力。

过去，精装修能力是房企产品力的体现，企业会投入大量的人力、金钱去做研发。投入的成本，也会从销售溢价中兑现成价值。

例如，绿城精装修就总结过100个魔鬼细节，并且制定了严格的精装修档次，匹配相应的成本限额要求。万科甚至还推出过定制化的“美好家”精装体系，实现功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制。

举个例子，橱柜、衣柜的尺寸是统一的，但门板颜色、衣柜材质、门把手样式都可以不同，加上不同颜色的壁纸、墙地砖，就可以形成N多种排列组合。空间收纳功能也进行了模块化设计，模块之间可以自由组合。

这些做法都能提升居住品质，但也会大大增加施工难度和管理成本。这些成本最终都会体现在价格上。

经济学最基础的需求定律，就是需求会随着价格的增长而降低。

企业的经营决策，就是要评估客户的购买力和接受度，根据市场情况做出个性化的产品决策。

最终，产品到底做不做精装修、做什么档次的精装修，都会在品质和价格之间，达成一个平衡。

但是，现在的情况是市场上没有价格因素的调节。

做不做精装，拿地时就规定好了。价格多少，也已经规定好了。这样对于开发商来说，原来的产品战略很难落地，产品打造不再是价值创造的过程，而是变成了单纯的成本游戏。

房企在各种限制条件中见缝插针、寻找利润，政府监管围追堵截、疲于客诉，消费者更是交房即维权。

要解决这个“三输局”，最好的办法，还是把选择权交还给市场。

1、让企业决定做什么产品。

精装修作为一种附加产品，本来就拥有独立于房子的价值，属于企业产品差异化竞争策略的一部分。做不做精装修，哪些项目做精装修，做什么档次的精装修，应该让房企自己来决定。

政府可以推进基础的全装修，精装部分让房企根据地段属性、客户接受度和自家的交付能力，来自由决策。

也可以推进二次报验机制，允许开发商做到毛坯交付之后，引入并监督第三方来完成精装修。例如，以艾佳为代表的第三方公司，为客户提供个性化的装修。开发商没有资金沉淀，业主自己决定装修档次和风格，还是统一精装修收房，解决环保和扰民的问题。

这种模式可以打通开发商负责的“工装”市场和小装修公司负责的“家装”市场，既有家装的个性化服务，又有工装的规模化优势。实现B端标准化和C端个性化的统一。

2、让市场决定价格。

目前，很多城市对精装修价格的限制非常严格。例如某些城市采取清水限价＋精装限价＋精装包限价模式。清水价格、基础精装和精装包分别设置价格上限。

这样，一部分高端项目的成交价格中，只有基础精装部分能够计入房价，合规按揭。精装包部分都是一次性支付，一方面提高了首付门槛，另一方面，也降低了银行的评估价格，降低了房产的金融属性。某种程度上，是打击了合理的改善需求。

从某种程度上来说，精装限价就是一种针对居住领域的主动消费降级。

在当前消费萎靡的经济环境下，首先就应该让一部分人先消费起来。应该满足和鼓励合理的高消费需求，也要允许房企利用自己的集采优势、研发优势、成本优势，实现合理盈利。

把价格交还给市场去决定，充分发挥市场调节的能力，让资源流入到最能产生价值的地方，才能解决当前质量滑坡、企业被动的尴尬局面。

精装修是这样，房产其实也应该是这样。