楼市的冷热，靠什么来感知？

          

一直以来，在核心城市的二手房市场都有一个衡量楼市温度的重要指标——

          

成交量的荣枯线。

          

如果连续几个月的二手房成交量高于荣枯线，通常会被认为是楼市回暖的标志。

          

那么，现在哪些城市，楼市正在复苏？

为什么荣枯线对判断楼市非常重要？我给你举个例子。

          

要确定一个城市的楼市回暖，二手房成交量连续3个月突破荣枯线是关键标志。

          

就说北京2015年那一轮大牛市吧。

          

从4月开始，北京二手房成交量连续三个月冲上1.5万套的荣枯线。

              

          

以此为开端，北京的二手房在2016年房价更是翻了一番，月均成交达到了2.2万套。

          

成交的火热，正是楼市兴旺的关键，也是价格上升的真正推手。

          

          

说到这，你应该理解了荣枯线的作用。那么，不同的城市荣枯线有何区别？

          

其实，区别非常大。

          

由于楼市荣枯线的制定并不是官方行为，而是市场运行的客观结果。不同时期、不同机构对荣枯线的理解，也不尽相同。   

          

如果你去网上查，可以看到各个城市的荣枯线，有多个不同版本。

          

我综合研判了各个城市的情况，发现有个比较重要的参考标准，大致是按照过去5年内，月均二手房成交的最高值和最低值，取平均数。

          

就拿上海来说，近几年二手房成交的高峰出现在2016年，月均成交超过3万套。

          

而低点出现在2011年，月均成交仅1万出头。

          

这么一算，上海的荣枯线大约定在2万套，这个数字是比较合理的。

          

北京的二手房成交高峰同样出现在2016年，月均成交量达到2.2万套.

          

而成交低点出现在2014年，月均成交仅为8000多套。

          

所以，市场普遍认为北京的荣枯线就应该在1.5万套左右。

          

广州的1.2万套荣枯线，还有深圳的8000套荣枯线也是同理，成交的高点基本都出现在15、16年，低点出现在14年。

         

那么问题来了，市场广泛讨论的这条成交“荣枯线”，是否一定靠谱呢？

          

再来看个最新的例子。

          

近几年深圳楼市的月均成交最高值，已经从2015年的1.2万套变成了2020年的7939套；   

          

而最低值也从2014年的4770套，降至2022年的2141套。

          

          

由此，市场上不少机构就提出，深圳的荣枯线要从原先月均8000套的荣枯线，降到5000套。

          

关于“小阳春”到来的呼声，也不绝于耳，媒体到处在唱响，深圳突破荣枯线的壮举。

          

          

在我看来，这是不太靠谱的，因为按此方式计算的“荣枯线”，实际上在不断降低。

              

楼市在经过了几年的深度回调之后，正在缓慢修复，成交量也降低了不少。

          

我统计了2017年之后部分核心城市二手房的月均成交，并根据这些城市近几年二手房成交量的最高位和最低位，重新计算了“荣枯线”。

          

          

如果按照新的标准看来。

          

北京的荣枯线应该从1.5万套降至1.3万套。

         
北京去年的月均成交大概是1.29万套，这么看来已经很贴近新的荣枯线了。

          

上海的荣枯线应该从2万降到1.8万套。

          

不过去年上海的月均成交是1.42万套，不论距离哪条荣枯线，都还有很大差距，以价换量将依旧是二手房市场的主流。   

          

广州则应该从1.2万套调整至8800套。

          

广州去年二手房月均成交9083套，要高于下降之后的荣枯线，不过这也说明广州如此大力度的救市，还是有点效果的。

          

而深圳去年二手房月均成交只有3543套，距离5000套的荣枯线也还有一段距离。

          

虽然今年3月深圳二手房小小爆发了一下，但关键还是要看，5000套这个标准能不能维持住。

          

而在强二线城市中，成都依旧是当红炸子鸡。

          

月均成交已经远远超过荣枯线，已经算是大热了，而就在今年3月，成都楼市的独立行情还在继续，二手房的成交量接近3万套，领跑全国。

          

可以说，成都眼下的行情，甚至超过了2016年的大牛年。

          

除了成都一马当先，武汉和南京的楼市也已经进入了复苏的阶段。

          

当然，这种计算方法只能显示短期的回升，不能判断大行情的出现。现在很多机构都用的是这款“荣枯线”，效果需要打个折扣。

正因如此，今年3月，楼市又叒叕传来回暖的信号。

          

北上广深四个一线城市，二手房成交量齐刷刷逼近，甚至超过了“荣枯线”，大有一种齐头并进的架势。   

          

今年3月，北京二手房成交14280套，创下了近12个月以来的小高峰。

          

          

上海3月的二手房成交，更是让不少人喜大普奔，达到了19364套。

          

          

深圳也终于在煎熬了3年之后，二手房成交量突破了5000套。

              

          

3月广州二手房成交量是9373套，也算是回到了去年金九银十的水平。

          

          

如果按照新的“荣枯线”标准，它们都实现了“突破”。但这种说法，其实有一定的欺骗性。

          

原因，就是我前面说的荣枯线的“调整”。

          

人们总是不知不觉地，为了自己的愿望，而扭曲对客观世界的观察。荣枯线就是个非常典型的例子。

          

去年3月的时候，北京二手房成交量同样超过了荣枯线，甚至突破了2万大关。   

          

结果呢？去年北京二手房月均成交仅仅1.2万套左右，房价也始终不温不火。

          

我统计了从2018年到现在，一线城市3月份的二手房成交情况。

          

          

把这些数据放在一起就可以明显看出，

          

今年3月，一线城市二手房的成交水平虽然有一些起色，但整体还是远远比不上疫情前的2019年，依旧疯狂的2021年，还有放开后的2023年。

          

换言之，楼市距离真正的大举反攻，还有一段不短的路要走。

荣枯线这个词，主要是2017年以后才被广泛用来衡量二手房成交量的。

          

在此之前，荣枯线主要指的其实是采购经理指数（PMI）的临界值。

          

PMI通常以50%作为经济强弱的分界点。

              

简单点说，当PMI大于50%，则说明扩张的企业多了，经济向好。反之则是收缩的企业更多，经济放缓。

          

正因如此，楼市的荣枯线，也应该有更加客观的标准。

          

我认为楼市真正要出现行情，荣枯线的观察标准，至少不应低于15-16年行情起步的成交量。

          

这条荣枯线，才是真正有价值的。