只治病不续命！救房企，只能到这种程度了……_资讯

只治病不续命！救房企，只能到这种程度了……

2024-02-01 19:07:00

一个时代结束了。

前两天，中国恒大发布公告表示，香港高等法院正式对中国恒大集团颁布清盘令。

所谓清盘，大家可以理解为砸锅卖铁偿债，也意味着公司解散进入倒计时。

一位知名券商机构负责人对此评价道：恒大的清盘，是市场的博弈和机构的选择。

而随着恒大这个昔日房企中的巨无霸缓缓沉没，幸存下来的房企，也终于迎来了关键性的救赎。

从1月24日到26日，央行、金融监管总局、住建部先后下场，该表态的表态，该给政策的给政策。

金融监管总局的相关负责人再次强调了房地产的重要作用，并表示：

金融业责无旁贷，必须大力支持。

而政策方面的跟进也是毫不含糊，一口气祭出了两个大招。

经营性物业贷款、房地产白名单。

我们先说经营性物业贷款吧，这算是政策上的一个极大突破了。

所谓经营性物业贷款，就是房企以经营性物业为抵押贷出的款项，比如商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

在此之前，经营性物业贷款是被银保监会严令禁止流向房地产开发的。

而这一次央行和金融监管总局启动经营性物业贷款，还有几个突破点：

一是用途范围扩大了，虽然还不能用来拿地建房，但是这笔钱可以用来偿还房企及其子公司，在存量房地产领域相关的贷款和公开市场债券。

二是期限变长了，以往一般贷款的期限是5-8年，经营性物业贷款的期限一般不超过10年，最长能到15年。

等于是为那些债台高筑的房企，开了一条新的求生之路。

再说房地产白名单，这个很好理解，就是重点保护的意思。

不过和之前市面上猜测的将部分房企列入白名单不同，此次住建部提出的房地产白名单，针对的只是楼盘项目，不是房企。

不过这并不影响各地的积极性。

目前广西南宁已经向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。

并且“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

此外，重庆也已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。

该出清的已经出清了，融资的渠道拓宽了，兜底的项目也定下来了，房企这一波应该稳了吧？

政策确实给到了，但是对于眼下的很多房企来讲，只是将抢救手段从原先的创可贴换成了消炎药。

只治病，不续命。

大家是否注意到，最近不少房企开启了疯狂“卖卖卖”模式。

前几天，万达将自己11万㎡的上海金山万达，卖给了中联基金。

而更早的时候，万达已经接连卖掉了太仓万达、湖州万达、广州萝岗万达、上海松江万达、周浦万达……

同时万达酒店和万达电影也都被拉上了货架。

除了万达，碧桂园也没闲着。

据广州产权交易日前所披露的信息，碧桂园发布了五项资产转让系列推介公告。这些资产均位于广州，包括公寓、酒店、办公楼、商业等多种物业，总出让价格达38.18亿元。

明明经营性物业贷款已经允许用来还债了，为什么这些房企还要拼命甩卖自己旗下的经营性物业呢？

房企当然不是摸不透政策的傻蛋，之所以宁卖也不贷款，最根本的问题无非是：

一来，不合算。

经营性物业贷款额度，一般不超过承贷物业评估价值的70％，关键是贷款是要还利息的啊。

这么一算下来，经营性物业贷款的性价比就打了个折扣。

二来也是最主要的，经历了这几年的大风大浪，很多房企把能抵押的物业早都抵押了，哪还能等到现在？

所以这段时间当很多房企面临债务压顶的情况时，最后的选择都是直接割肉。

那房地产白名单呢？能够护住出险房企吗？

请注意，这一次的房地产白名单针对的是项目，不是房企。

和之前保交楼时采取的新老划断一样，依旧是“救项目，不救房企”。

那设立白名单的意义在哪里呢？

直白一点解释就是，帮助一部分相对安全，只是面临困境的房企，断尾逃生。

而进入白名单的这部分项目，最终大概率会由地方兜底。

既然是地方兜底，那就注定不是什么烂尾项目都能进白名单的了。

比如南宁最先拿到开发贷款的是北投荷院项目，这个楼盘背后的北投集团，全称是广西北部湾投资集团，根正苗红的国企。

重庆的白名单中，已经被公布出来的则是龙湖海成青云阙、万科智慧谷等项目。

而在此前住建部的会议中，对于能进白名单的项目其实就已经定好了标准，一共5个：

一是项目还在动工，或者短期停工，给钱就还有复工希望；
二是有融资金额匹配的抵押物；
三是主办银行负责，资金封闭管理；
四是预售资金还在，或者已经追回；
五是有详细资金计划。

简单点说吧，白名单和出险房企关系不大，而且如果项目烂尾真的烂透了，那是多半没戏了……

我想起之前有一个笑话。

一个小孩要去15楼，由于个子矮够不着电梯按钮，我踮起脚帮他按了个2楼，并说道：我只能帮你到这里了。

在救房企这件事上也是如此。

并非不想出更大的力气救，而是不论是贷款也好，融资也罢，银行和金融机构的要承担的风险同样是不能忽视的。

而可以确定的是，伴随着这一轮救房企的动作，绝大部分有优质资产的头部房企，算是稳下来了。

他们可以通过各种融资渠道，减小债务规模，压低利息成本，变现资产降低杠杆率。

但是需要注意的是，头部房企的安稳，并不代表风平浪静。

2023年我国的千亿房企数量，已经从2021年巅峰时的43家，暴降至16家，不足过去的1/3。

这16家千亿房企分别是：

保利、万科、中海、华润置地、绿城中国、招商蛇口、碧桂园、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建、绿地控股。

而现在，即便是在这16家房企中，也还是有挣扎求存的。

房企的出清依然在继续……

虽然这两年，上面确实在很努力的优化房企的融资渠道，想办法给房企放水。

但是除了化债危机，不少房企要面临的更大问题则是经营危机。

据克而瑞统计，土地市场在经历了2022年的“腰斩”后，2023年房企拿地金额TOP100总量为15485亿元，同比再次下降6%。

有近半数的百强房企，去年没有拿地！

触目惊心的像碧桂园，以前的拿地大户，去年的新增货值却只有148亿元，和第一名中海的2585亿，差了足足17倍！

而没有拿地，就意味着能卖的新房越来越少，能赚的钱越来越少，这是一个很可怕的循环。

而为了跳出这个循环，很多房企只能选择消耗土储，打价格战，以求快速去库存，回笼资金。

对于购房者来说，这里面有机遇，但更多的是风险。

也许今年和明年，大家会看到大城市核心区，会出现个别价格很能打的新盘。

这是淘笋的机会，因为这部分项目即便开发商最后兜不住，地方也不会允许它停工的。

但更多的是，很多三四线城市，或者核心城市的郊区，将出现大量的低价房源。

这个便宜可就不是这么好捡的了。

因为这些房子如果停工了，最后很有可能连“白名单”都进不去……