对房地产依赖度，美国是中国的2倍？！_资讯

对房地产依赖度，美国是中国的2倍？！

2023-12-06 14:04:00

在今天（12月6日）上午举行的2024年策略会上，安信证券首席经济学家高善文预计，2024年房地产占GDP的比重可能会跌破6%。

财联社的报道，使用的是“房地产投资占GDP的比重”，我不知道是记者搞错了，还是高善文的口误。我想，其实高善文的原意应该是“2024年房地产增加值占当年GDP的比重可能会跌破6%”。

2023年前三季度，中国房地产的增加值是55728亿元，GDP为913027亿元，房地产增加值占GDP的比重为6.1%（下图），去年全年的水平也基本如此。而今年前三季度房地产开发投资为87269亿元，占GDP的比重为9.6%，明年即便下降也不太可能低于8%。

我又查了一下最近几年的数据，得到了下面这个表格：

中国（内地）房地产增加值占GDP的比重在2012年到2020年之间是一路走高的，并在2020年达到7.34%的最高点。然后，由于三道红线等空前严厉的措施，引发了房地产深度调整，最近几年房地产占比不断走低，可能在2024年跌破6%。

昨天有一位朋友给我发来如下图表，向我咨询为什么美国房地产占GDP的比重，比中国高这么多？

这张图中的数据，大概是2021年前三季度的数据。

我又查证了一下：2022年全年，美国房地产创造的增加值为28645.56亿美元，占美国GDP的比重为11.25%。

同一年，中国房地产增加值占GDP的比重为6.1%。2022年，中国房地产的增加值换算为美元，大约是10975.46万亿美元，相当于美国房地产行业增加值的38.3%。

也就是说，中国房地产增加值在GDP中的占比的确大幅低于美国，美国房地产占比几乎是中国的两倍！

这个数据可能让很多人惊掉下巴：不是说中国经济被房地产绑架了吗？不是说美国发展主要靠高科技吗？怎么美国房地产占GDP的比重竟然接近中国的2倍？

是不是数据搞错了？

当然没有！

去年，中金公司在一份研报中根据美联储的数据做了如下图表：2010年到2020年的10年里，房地产占美国GDP的比重均值是12.1%。

房地产在美国经济中的比重，的确远超中国。而且日本也是这样，就连中国台湾省的房地产比重，也超过中国大陆。

或许有人会说：那是因为中美两国统计口径不一样，美国在统计的时候把自用房也折合租金，计算到GDP里了。

的确，美国是这样计算的，你自己买的房子也按照市场化租金折算了GDP。

你以为中国没有这样做吗？2018年3月，国家统计局证实我们在GDP中也计算了自用房的价值。

只不过，中国使用不是虚拟租金法，而是成本法。

于是网上又有了一个说法：中国把自购自用房计入GDP的时候，使用的是“成本法”，而不是美国采用的“虚拟租金法”，所以中国的GDP被低估了。

其实，在中国使用成本法肯定比虚拟租金法更能增加GDP！

原因很简单，中国的住房租售比非常畸形——租金回报率非常低。以一线城市为例，目前1套住房买下来，想通过租金收回本金，往往需要50年以上，也就是租金回报率在1.5%到2%左右。

而按照正常的财务制度，房屋折旧是20年。我不知道按照成本法，中国的自购自用房具体是如何计算GDP的，大概率是按照20年折旧，则相当于按照5%的租金回报率计算的，而实际的租金回报率不到2%！

换句话说，美国和中国在把自有住房计算入GDP的时候，都采取了对自己有利的方式，实现了GDP的最大化。

那么，能否以房地产增加值占GDP的比重，来判定一个国家对房地产的依赖度？

当然可以。不过，最好再看一下来源于房地产的税收，占政府财政收入的比重。

在这方面，美国的依赖度仍然高于中国，至少对地方政府来说是这样。在美国的县级政府，财政收入85%来自房地产相关税收；州级财政大约45%到50%来自房地产相关税收。而中国，官方的说法是：房地产相关税收占了地方政府财政的50%左右。

此外，还可以从中美两国印钞方式，来看对房地产的依赖度。

美联储的印钞方式，主要是购买国债和MBS（房地产抵押支持债券），在扩表期间，美联储一般把三分之二的钱用来买国债，三分之一用来买MBS。也就是说，美联储印钞的三分之一直接给了房地产行业。

中国近年来的印钞方式，基本上是MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款），前者是把新增的、超低息的钱给国有大银行，然后释放到全社会；后者是把新增的、超低息的钱给国有政策银行，用来支持三农或者棚改。

相比之下，美联储对房地产行业支持力度更大、更直接。

美国是经济转型成功的国家，城镇化早就完成了，但其经济对房地产的依赖度仍然非常高，美国没有污名化过房地产行业，也不觉得其房地产增加值是中国的两倍有什么不好意思的。

对于美国人来说，吃饱饭、吃好饭最重要，至于使用什么样的碗碟不重要。

近年来，我们这边反而有污名化房地产行业的倾向，一些人言必称房地产绑架了中国经济，开发商都是大坏蛋。其实中国房地产占GDP的比重最高也没有超过7.5%，明年有可能跌破6%。

中国是一个地区差距很大的国家，自秦始皇统一中国以来，维持这样一个大国每个时代都需要“征税神器”，古代是盐，偶尔辅助以铁、酒等；到了今天，则是土地、房屋。

我们当然要经济转型升级，发展高科技。但高科技还在孵化期、成长期，需要减税降费，在这样的动能切换期，房地产显得尤其重要。让房地产保持稳定，给国家提供源源不断的税收，支持经济转型，才是最佳选择。

但这不意味着要对房地产施以重税，其实在我们制度设定中，房地产的相关税收都很重，比如土地增值税最高可以达到收益的60%，个人转让房屋的所得税高达20%，但后来都采取了核定征收方式，大幅降低了实际税负。只有税率合适，才能真正收到钱，单纯加税反而不利于税收增长。

只要一个国家开启了城镇化，而不是纯农业国，房地产就是其支柱行业，发达如美国、日本也是如此。

对于房地产行业，我们应该大大方方地支持。

对于2024年房地产增加值可能跌破GDP的6%，我们应该高度重视，因为这会增加稳增长、保就业的难度。

给房地产行业更多利好，尤其是放松一线城市的限制措施，明确未来房地产税率是理性的、普通人可承受的，才能真正让楼市回暖。