天津，真的是一座独特的城市。

 

一方面，经济上被围追堵截，人口流失严重，楼市更是一路走低，可谓是压力山大。

         

另一方面，它又是全国唯一一个985录取率能碾压北京上海的城市，称得上是得天独厚。

          

两种境遇的碰撞，造就了这座直辖市唯一还能买的一种房子……

 

每年高考录取结束后，天津必定会收获一大堆柠檬精。

         

无他，录取率实在是太高了。

         

就拿2022年天津的高考录取比例来说。天津拥有全国最高的985录取率、第四高的211录取率和第二高的一本录取率。

 

         

24%的一本录取率啊，也就是说来了天津就有四分之一的概率上重本，而在2021年，天津的一本录取率甚至达到了30%！

         

如此高的录取比例，展现出的是天津超强的教育实力，丰富的高校资源，以及赢在起跑线的招生名额分配比例……

         

同时，也造就了天津楼市的YYDS，学区房。

         

天津和学区房，缘分由来已久。

         

早在2007年的时候，天津就有学区房的概念了。当时学区二手房的价格较一般同类住房每平方米能高出2000元-3000元。

         

2009年，天津的平均房价还没过万，但和平区“第一梯队”实验小学等房龄15年以上的老破小，均价已经能买到2万/㎡了。

         

到了2010年，天津的学区房已经可以在价格上和豪宅划等号了。

         

当时和平区一个仅有5㎡的小厨房报价28万，均价5.6万/平，直接引爆了天津的学区房市场。

         

那一年，广州新房记录才刚突破5万/平。

         

从那之后，和平区实验小学学区房的报价基本都在4万以上。

         

30平的房子能卖125万，要知道那时候西康路附近的别墅项目也才3万多一平。

         

然而，相比起这些，上车易，性价比高，才是天津学区房长盛不衰的法宝。

         

相比北京而言，天津的上车难度约等于没有。

         

天津目前的限购政策，外地户籍仅需要半年社保或完税证明即可落户，取得购房资格。

         

这个门槛已经算是很低了，北京不用说，就是石家庄买房还需要2年社保呢。

         

更加不讲道理的是，天津学区房的价格真的太笋了。

         

天津教育资源最好的和平区，二手房均价也就是7万/㎡，不说跟北京西城区13万的均价比较。

         

就是放眼一众强二线城市，这个价格也算是良心了。

         

而河西区和南开区，二手房均价甚至还在3.7万/㎡左右，学位好一点的小区均价也就是5-6万/㎡。

         

         

而比起单价，更关键的还在于总价。

         

就拿和平来说，虽然学区房价格高，但是却又很多小面积可以选择，总价200-300万，就可以拿下一套顶级学区房。

         

这个价格，在全国范围内也很难找出第二个。

         

这也是为什么有网友说，天津两三百万的学区房笋盘都快被买绝了，在北漂眼里好像那都不是钱。

         

         

 

今年年初，天津学区房再次爆发。

         

河西区上海道学片，元兴新里一套一房户型，去年2月成交价还不到180万，今年居然卖到了246万，一年涨了37%。

         

         

和平区的学区房更是强悍得不讲道理。年初西安道成交一套房子，房屋面积只有6.18平，成交总价却高达193万，折合每平单价去到30w+！

         

         

要知道，全国豪宅的标杆深圳湾一号，单价也差不多就是这个水平了。

         

更绝的是，天津的学区房不仅在楼市行情好的时候吃香，在行情低迷的当下，依旧能大展神威。

         

在经历了年初的烈火烹油之后，天津的二手房成交突然开始急转直下。

         

         

二手房成交面积从2月的186万㎡，连续下滑4个月跌至100万㎡，几乎腰斩。

         

连带着二手房价格也受到了较大影响，6月天津二手房成交均价为11149元/平米，环比下降2.48%，同比下降11.21%。

         

更要命的是，天津的二手房挂牌量也开始持续飙升，截止今年7月中旬，天津在贝壳上的二手房挂牌量已经高达17.6万套。

         

         

我记得4月份的时候，天津的二手房挂牌量还是16.2万套，短短3个月时间，待售二手房多出来1.4万套。

         

要知道，天津楼市一直以来都是二手房的天下，每月二手房的成交量占总成交量的比重超过6成。

         

         

如今二手房量价齐跌，流动性遭受巨大考验，这对于天津楼市而言是非常致命的。

         

但是就在天津楼市的哀鸿遍野中，以学区房闻名的和平区、河西区，南开区依旧可以成为天津楼市中独树一帜的存在。

         

         

         

和平区的房价涨幅稳居天津第一，而河西区、南开区的成交量更是占据了全天津的近3成。

         

不夸张地说，撑起了天津楼市半边天的，正是学区房！

 

从行政区划来看，天津现辖16个区。

         

但从楼市来看，全天津其实只有一个区——学区。

         

天津楼市的尽头，是学区房。

         

举个鲜活的例子。

         

前两年，南开区打算出让战备楼地块。结果地块挂出去以后，可能是没有意向企业，结果遭遇停牌。

         

可自从该地块规划了九年一贯制南开学校后，这宗地块瞬间“山鸡变凤凰”。

         

去年战备楼地块拍出了23.8亿的价格，楼面价2.2万/㎡，上演了一出逆天改命的大戏。

         

还有天津西青区的中北镇，谋划了十几年，把地铁、大型商业、写字楼……都砸钱配齐了，可房价却一跌再跌。

         

直到引进了南开敬业小学、中学，房价才终于止血。

         

也只有学区房，才能激发天津周边购房者的购买力。

         

贝壳数据显示，一季度在天津买房的本地客户只占37%。剩下的63%都是新天津人和外地人。

         

所谓天津人，大部分是在北京工作，可拿不到北京户口，所以选择落户天津的人。

         

而外地人，大部分都是是北京人和河北人。

         

这些人在天津买房的动机也很简单，要么是买不起北京，要么就是为了孩子上学，更多的是两者都有。

         

从今年6月天津二手房成交面积分布可以看出，和平、河西、南开成交的二手房，面积基本都在60平以下。

         

在上述三区买这个面积段的房子，不用多说，指定是奔着学区来的。

         

         

靠着学区，天津疯狂吸引人才落户。

         

2018年，天津推出“海河英才”计划，提出全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生，不受年龄限制，可直接落户。

         

此计划一出，北京、河北一大堆家有儿女的父母们坐不住了，直接引发了天津的落户大潮，甚至当时天津的落户平台都一度崩溃。

         

政策发出的24小时里，创下了30万人申请落户，三天100万人咨询的盛况。

         

只可惜，这么多人提交申请，目的却不是为天津“做贡献”，绝大多数都是奔着学区来的。

         

于是天津赶忙给政策打补丁，要求要求落档才能落户，并在2021年将户籍和学籍绑定，这才杜绝了户口空挂的现象。

 

虽然天津凭借着学区房，成为了学生家长心中的白月光，但是一座城市的发展终究不能只靠学区房。

         

最近这两年，天津颇有些手忙脚乱。

         

自从2020年GDP排名跌出全国前十之后，天津就开始了艰难的排名保卫战。

         

今年一季度，宁波来了一次小爆发，成功超越天津，取代了天津的全国第11名。

         

天津奋力追赶，终于在半年“成绩单”出炉的时候，以7842.83亿元的GDP，4.8%的增速，重回第11名。

         

可谁曾想，追上了宁波，又来了青岛。

         

         

今年上半年，青岛以7508.71亿元的GDP，直接逼近天津，更关键的是青岛的GDP增速高达6.2%，这种势头让天津倍感压力。

         

可以想见，下半年天津又要为了保住第11名而努力奔跑了。

         

相比起经济上的你追我赶，更让天津痛心的，是人口的不断流失。

         

过去几年，“京津冀东北化”的论调在坊间甚嚣尘上，其中尤其以天津的人口流失最为惊人。

         

在2016年到2022年的6年时间里，天津常住人口从1443万人锐减至1363万人，减少80万人！

         

         

GDP排名的一时得失可以不必在意，毕竟天津的GDP还是保持增长的。但是人口流失的影响可就太大了。

         

最直接影响到的，就是天津楼市。

         

从天津近18年的房价走势中可以很明显的看出，从人口开始流失的2016年开始，天津的房价就开始横盘了。

        

         

从2017年到2023年，天津房价几乎没怎么涨过，甚至连2020年左右的那波全国性的大涨也没赶上。

         

更让天津左右为难的，还有对于学区房的态度。

         

这两年，天津不断将户籍政策收紧，今年天津又开始严查“社保挂靠”等违规行为。

         

说白了，就是不想天津遍地都是高考移民，希望这些被学区房吸引来的家庭，能够安安稳稳留在天津，为天津的GDP做贡献。

         

可是对于一些家长而言，没有了学区，天津的魅力好像就不复存在了。

         

而要想从根本上解决这些问题和矛盾，还是需要天津大力发展产业，尽快完成产业转型。

         

哪怕这个时间会长一点……

 

时至今日，拿下一套天津学区房，仍然是很多家长的心愿。

         

那么应该怎么选呢？

         

首先，我们要了解天津的学区政策，总结一下就三点：

         

小学基本采取单校划片，即一套房对应一所学校；

小升初采取片内摇号的办法，派位初中学校；

高中全凭本事，自己去考。

         

其次就是选筹逻辑了。

         

因为学区房锁定的是小学，到了初中就要按学片填报志愿+摇号，所以在天津买学区房，大多家长是从摇号初中的整体水平倒推的。

         

而整体思路就是先看城区，再看学片，最后看学校。

         

而天津各城区如果按教育实力排名的话，可以这么排序：

         

和平＞河西＞南开＞河东/河北＞红桥

         

虽然排序是这么排，但是真要买的时候，还是建议大家盯紧前三个区，也就是和平、河西、南开。

         

说真的，虽然天津教育水平整体比较强悍，但是其他区域的教育资源和上三区根本没法比。

         

最后，如果你打定心思，想在天津为孩子搏一个未来，有些要点给大家提醒一下。

         

你的户籍、学籍需要挂在城六区（和平、河西、河东、河北、南开、红桥），这样才有条件去考天津市最好的几所高中。

         

和平区的学区房虽然最好，最稀缺，但是因为“三年户籍才能入学”外加“小学6年一户”的政策。

         

意味着和平区的房产最少也要持有9年的时间，对于家庭而言成本略高。

         

南开区的私立小学和中学数量是市区里最多的，不差钱的家长也可以选择。不过要注意，南开区教育资源分布不均衡，南片是垫底的，注意避开。

         

相对而言，河西本身教育资源就很不错，相较于和平更为宜居，相较于南开教育更优质和均衡。

         

每年末的学区房小行情已经悄悄开始，家长们要早做准备了。

核心资产，当然要到核心城市里去找。