要知道，别墅向来是一种居住身份的象征，也是突显优越社会地位的特殊载体。

像现在市面上那些还在卖的，诸如联排、双拼以及排屋等低密度住宅，在官方的定义中压根不是别墅，只算"高档住宅"。

真正意义上的别墅，早在2006年，国土资源部就已经给出了明确释义：独门独户独院，两至三层楼的形式。

像亚洲十大豪宅之一的上海玫瑰园便是典型。一栋别墅光占地就是三四亩亩，总价动辄上亿，这才是能配得上超级土豪的房子。

对于别墅的种种开发限制，最早可以追溯到从上世纪90年代。20多年的限墅路层层升级，楼市调控日趋严谨。

● 1994年：为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地

● 2003年：国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制

● 2005年：发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目

 

 

● 2012年：国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外

● 2016年：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制

● 2019年：全国各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理

 

从最开始对别墅项目、高尔夫项目进行限制，发展到后来严控银行审批、限制“类别墅”项目，再到2019年的暂停办理别墅项目建设审批手续。

在日趋严格的限墅政策下，尽管现在市面上还有着联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品涌现，但真正的独栋别墅却早已近乎绝迹。

最直观的影响是，目前各地的土拍市场上，已经没有容积率在1.0以下的住宅地块。摆在大家眼前现况是：别墅产品注定日益稀缺，且价格只会越来越高。

 

 

这也能解释，为什么二手房中的那些别墅类产品，虽然总价很高，但成交起来也很快——因为足够稀少，没什么“代餐”。

随着现在购房者对大户型的追求，改善型产品在市场中受到追捧，尤其是豪宅产品。禁墅令已经明显的违背了市场需求，不合时宜。

 

可以说，别墅产品的回归是大势所趋。“禁墅令”失效后，意味着将有更低容积率的土地进入土拍市场，高端改善又有了新的选择。

 

其实早在今年上半年，就有取消“限别令”的风声了。4月底，住建部发布《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》。

这则公告中，大多数废止内容都是成规旧文，所以当时并没有引起很多关注。但细细看下去会发现，其中第69条信息量巨大。

该文件内容主要是：要求各市州住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。

没错，该条文件就是当年著名的“禁墅令”！结合这个早先的消息，再看这次“建议取消远郊区容积率1.0限制”，可谓是顺理成章了。

高层容积率高，同一地块能够容纳的人更多，所以更容易成为城市快速拓展、地产开发扩张的首选，但万事万物都是有两面性的。

在高周转，低成本的趋导下，现在市面上这些高层小区的设计和施工质量，到底能有多少保证？层出不穷的质量维权，已经是不言而喻的答案。

诚然高层也有好房子，但跟售价更高的低层，洋房相比，普遍质量堪忧。这个质量不止指房子本体，还包括绿化环境，商业配套，交通便利，物业水平等等。

而且这些高层小区住户多，使用强度大，权属关系分散复杂，未来也比较难以进行既有建筑改造，拆迁更不用说难度更大。

楼市发展进入后半程，市面上需要更多的低容产品，而限墅令的松动，或许正是预见了这一点吧。