2023年，眨眼之间已经到了第四季度。

 

前三季度的楼市，可以说是一波多折。

         

而作为楼市的“吹哨者”：土拍，更是第一时间为我们带来判断的标准。

         

截止到目前，土拍到底是怎样的情况？哪些城市比较热？哪些城市在大撤退？等等，我们一探究竟。

 

 

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我们先来看第一季度：

         

土地成交规模同比下降32%，是2010年全国土地成交规模的低值。

         

但是在市场热度上，由于杭州，南京等热点城市的优质地块的出让，溢价率是有所上升的。

         

这个阶段的土拍是长三角的二线城市表现是不错的，像杭州，宁波，苏州等土拍热度比较好，成交金额从降变成升。

         

一线城市成交同比下跌，三四线下降的更多，成交金额和规模降幅在8成以上。

 

但是这个时候，溢价率环比是大增的，达到了2021年第四季度以来的高。

 

接着来看上半年的：

         

前两个季度，卖地收入下降是比较厉害的：

         

1、土地供应规划建筑面积，较去年下半年下跌6成以上。

 

2、成交规划建筑面积较去年下半年下跌7成以上。   

 

3、上半年全国土地成交金额，环比下降62.43%。

         

不管是土地供应，还是成交，还是土地成交金额，都呈现出一个事实：

         

跌跌不休。

         

而全国土地成交金额，基本上要跌倒2015年上半年的低值。

         

而在此刻，土地出让金比较不错的城市是：

         

北京，杭州这两个城市是超过千亿的，其中北京是第一，杭州紧随其后。

         

上海，广州，这两个城市不到600亿，分别排名三和四，但是你会发现与前两名差距是非常大的，两者差距金额是4成。

         

上半年的城市成交是比较凉的：

         

就以武汉来说，在2021年上半年，卖地收入就达到了1028.71亿元，今年上半年只有175.36亿元。

         

更让人想不到的是，有些城市住宅出让在上半年竟然是0。

         

没错就是沈阳，2023年宅地供地计划出来以后，供应量比2022年下跌了7成。

         

首次土拍也是在7月份完成的。

 

最后是第三季度的：

土地成交建面为2亿平方米，比二季度同期环比增加10%，同比下降29%，成交金额7207亿元。

         

并且大多数城市土拍热度回落，因为上半年出让的优质地块比较多，三季度相对比较少。

         

在此刻，各个城市的供地也越来越谨慎。前三季度成交建面超过1千万㎡的城市有3个，比2022年同期少了4个。

        

 

2

     

喏，这是各个城市前三季度的成绩单：

         

成交金额超过千亿的是杭州，北京，上海，

         

接着是超过900亿的广州，成都，

         

然后是西安，南京，苏州，宁波，盐城。

         

今年前三季度，超过400亿的土地成交额都能数得着了。

         

你看看这些城市，除了一线城市外，哪些城市是收获比较多的，这也就意味着，哪些城市更受房企的青睐。

         

最典型的就是政策频发的9月，在这种背景的烘托下：   

 

9月杭州出让了13宗地，其中有8宗地块溢价封顶，1宗溢价是10.38%，一下子狂揽232亿。  

 

南京，出让17宗地，收获162.7亿；

 

北京两天内出让4块地，收获147.4亿；

 

……

 

在这里不得不说一个城市，那就是杭州，真的让别人艳羡。

         

前三季度，杭州力压一线城市，成为领跑者。

         

对比全国的土拍，杭州一直是活跃度比较高的。

         

不说其他的，就以房企拿地的情况来看：

         

本土的民企是比较活跃的，不断的有新面孔进入杭州。

         

从今年的一批次开始，本土民企拿地金额占比是38.9%到六批次的79.2%，上半年合计是达到一半以上，不断的在扩大中。

         

房企在别的城市不断的收缩的过程中，在这里竟然看到了他们的身影，比如南通神辉，中腾置业等等，可以看这张图：

 

虽然后期会选择合作开发，但是愿意拿地也是非常难得的。

         

毕竟，现在不少城市就连城投也不愿意托底了。

         

除了榜单上的城市外，其余的城市更凄凉：

         

这是1-8月百强房企拿地top10投资分布，有多少是三四线城市的。

 

就拿绵阳来说，上半年挂了6宗地，4宗成交，2宗取消，上半年商住用地成交总金额约4.23亿元。

         

这也就意味着，退一万步来说，如果你所在的城市连这份名单上都没有，接下来的楼市可想而知。

 

3

         

最后想说，土拍市场随着政策而改变，但是整体来说，依旧不容乐观。

         

你看看当下的土拍特征：

         

1、流拍率上升

 

全国的住宅用地流拍撤牌784宗，比二季度增加81宗。从一季度到三季度流拍宗数是上升。

         

根据克尔瑞的数据，9月土地流拍率19.6%，环比上月再度攀高1.4个百分点。并且还出现了宅地的流拍率超过商办的现象。

         

2、多数城市土拍延续低迷的状态。

         

9月一线城市中，6成是上海的。二线城市的平均供地规模都不高，超过100万方的只有西安和济南。

         

三季度，底价成交占比57%。像杭州，上海，北京，合肥情绪相对稳定。

         

广州，宁波，成都优质地块热度高，其余的也都是底价成交。

         

至于其他城市，土地市场的压力也是比较大的。新政后，比如武汉，青岛，福州等也都是底价。

         

3、房企的投资性不高。

         

从前八月的新增拿地金额的房企来说，国央企依旧占比比较重，在6成以上。

 

而拿地金额百强房企中其中29家都是国央企，并且平均投资力度明显高于其他房企。

 

从这个图中可以看出民企投资还在缓慢的恢复的过程中。

 

从投资金额前10的房企中，一二线核心城市是侧重的，并且他们的投资金额占前八月的90%。

 

在这些房企中，只有保利和建发拿地城市超过20个，其余的房企在拿地城市中是急剧收缩的。

         

4、优质地块是撑起土拍的重点。

         

前三季度，成交楼面价出现上涨，基本上是核心地块带动。

         

就比如广州，海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成交总价超百亿元。

 

番禺区大石街新光快速西侧地块吸引10家房企参与。

         

9月20日，杭州钱二、东新、北干中地块分别竞价36轮、17轮、10轮触顶进入摇号环节。

         

像广州，深圳，杭州，厦门，苏州，成都等推出的优质地块，都能带动楼面价结构性上涨。

         

从这些数据中，你会看出，优质城市优质资产在新政前都是相对抢手的，新政后，大家的积极性会更高。

         

过去的国庆假期成交也反应了现状：

         

与去年相比，上海和广州成交的面积是比较多的，二线中，武汉，苏州，青岛还算可以……

         

有些一二线城市的成交改变还不大，只能说未来，非核心城市的日子会很难。

         

就比如人口一直流失的城市：

 

邵阳、衡阳，2010-2020年,10年间共流出51.02万人及50.62万人；益阳、常德、岳阳人口流出均在40-50万人……

 

过多的城市不再点名。