一直想探讨一个问题：

为什么有些城市的房价很高，有些城市的房价却很低？

深圳房价为什么高？巴拉巴拉。

惠州房价为什么低？巴拉巴拉。

这种极端的例子，并不具备典型性，毕竟类似这样的城市，是极少的。

还是先看一个例子吧，或者先看一个问题：

山东、浙江谁更强一些？

2022年，山东8.74万亿。

2022年，浙江7.77万亿。

相差1万亿。

难度加BUFF。

 

给你两个城市，你猜那个城市的房价更高？

 

城市A：

 

非省会，

东南沿海城市，

537万人，

GDP是9550亿，

人均GDP是17.8万，

人均可支配收入6万，

 

以前产业集中纺织、农机、电子、轻加工制造，如今集中在动力电池、新能源汽车、光伏等新兴产业，甚至宁德时代、比亚迪、理想汽车、蜂巢能源、中创新航等落户。

 

2021年，战略性新兴产业规模以上工业企业产值达到6200亿。

 

城市B：

 

非省会，

东南沿海城市，

531万人，

GDP是7803亿，

人均GDP是14.7万，

人均可支配收入6.8万，

 

以前是化工、重工、国企，如今集中在电子信息、机械装备、新材料、生物医药、新型消费等。大家最熟悉的神州、瑞幸、金龙，大量晋江系的总部都在这里。

 

看数据，好像A更强。但房价上，B完爆A。

 

城市A房价：

 

最贵学区6-8万、最便宜远郊1万以下，大部分1.5-3万，2万是中位数，3万能买到最好的板块、最好的房子。

 

城市B房价：

 

最贵学区15-20万、最便宜远郊1万以下，大部分3-10万，3-5万是中位数，7-10万能买到最好的板块、最好的房子。

 

城市B至少是城市A的2-3倍。

 

也许有聪明的朋友猜到了。

 

城市A：常州。

城市B：厦门。

 

但，为什么？

 

为什么硬性数据都相差不大，房价却相差非常大。

为什么厦门这么贵？

为什么常州这么低？

常州太低还是厦门太高？

为什么这两个城市有对比性？

 

常州、厦门，直线距离800公里。这两个城市很有代表性，不是常州和深圳，不是上海和深圳，更不是厦门和深圳。

 

体量相等、东南沿海、产业相等。

 

厦门比常州贵2-3倍，差距如此巨大，4个原因：

 

1、稀缺、唯一。

 

长三角不仅有常州，或者说常州的大哥、竞品太多了，上海、苏州、杭州不用说了，宁波、无锡也干不过，南通、湖州、嘉善有地缘。

 

2、塔尖购买力的虹吸。

 

厦门有富人，常州也有富人。直观看，没什么。

 

但是深层次，之所以说厦门有优势，是厦门虹吸了福建省+华侨的头部购买力，他们没有别的选择，只能去厦门，不是厦门很强，而是唯一选择。

 

厦门吃肉，福州喝汤，泉州刷碗。

 

常州则不同。上海吃肉，苏锡喝汤，常州刷碗。

 

当上层购买力俯瞰市场，双方都很惊讶：厦门限价7万、200平、总价1400万，哇塞，真便宜；常州限价3万、200平、总价600万，哇塞，真便宜，但也能去苏杭打新。

3、供需紧张。

 

如果说前两点还是客观因素，那么下面两点则完全是主观因素。

 

一是拆不动。即使都拆不动，厦门成本更高。岛内最繁华的地方都是城中村，就在恒禾七尚旁边，既能看海，更能看到大片城中村。

 

二是控地。香港、深圳、合肥表示认同。作为岛链城市，岛内仅有158平方公里，每年就供应几块地，根本不够啊，限价7万，旁边卖10万，怎么可能不抢。岛外一看，岛内都夯实7万了，我凭什么不能3、5万？

 

常州则是东西南北，四面开花。

 

平原城市，大片土地，到处都是新区。新北从市府到高铁新城到新龙湖，一路向北；武进区从武进老城到高教区到高新区，大片土地开发；钟楼区从文化宫到钟楼新区到皇粮浜；天宁区从红梅到凤凰新城，一路东拓。

 

到处都是新区，到处都是土地，地价最高不超过2万，3万出头就是天花板。

 

4、居民杠杆率的巨大差异。

 

住户贷款余额/住户存款余额，即住户存贷比或居民资金杠杆率：

 

厦门，162%。常州，63%。2.6倍。

 

非常巧合，厦门房价刚好是常州的2.5倍左右。众所周知，福建朋友的民间借贷是非常发达的，金融市场也是非常发达的。

常州人民很幸运。

 

有产业，有产业，旁边有大城市，消费不高，每个城市都说在自己的工资水平不高，这就不说了。常州房价仅有厦门3-4成，仅有苏州3-4成，比无锡略低。

 

厦门前几年经济确实不好，除了房价很高、旅游IP以外，无论是人才吸引力还是产业发展，走了很多弯路。以前地产很重要，扶持最多的也是一些国企，厦华、厦新、厦工、国贸、建发。

 

后来厦门才在一些新兴产业上下了功夫，要打造12条千亿产业链，发展集成电路、软件信息服务业、生物医药。比如生物医药，很多人看着利润极高，这不假，但是风险也非常大，投入大周期大，失败风险又高。2011年开始在海沧做生物医药产业园，好像被吹上天的国产宫颈癌疫苗，就是厦门万泰做的。

 

很多人嘲笑说，厦门是：

 

二线城市，一线房价，三线工资。

 

稳住二线已经很吃力了，合肥、成都、西安、东莞都在快速崛起，再加上做大省会的大方向，济南、郑州、石家庄、长沙、福州都有可能突破，这些都是硬性的竞争对手。

 

厦门应该怎么办？

厦门应该如何上？

类似对比，你可以放在其他城市上。

 

陕西省内，西安还是咸阳？

河南省内，洛阳还是郑州？

山东省内，济南还是青岛？

京津，北京还是天津？

东北双子，沈阳还是大连？

粤港澳，广州还是深圳？东莞还是佛山？

成渝，成都还是重庆？

……

 

这些全部都是问题。比如京津，现在天津城市发展遇到了一些困难，但是反过来看，房价极低、潜力很大啊，产业也没有差太多，生活成本还低，高考教育优势也非常大，能不能选择？

 

对于我个人来讲，目前天津的性价比是要比北京高的。

 

再比如，成渝。

 

都知道成都市场好、潜力大、有产业，但是房价很高啊，想要买个稍微好点的，就是2万5以上，3万5才能打新不错的房子，更贵的二手房4-5万都有。重庆呢？2万就能买到非常不错的房子，生活成本低，性价比高。

 

如何选？明明优势在我，你会选择重庆吗？

城市选择从来不是一成不变，更不是只看数据就能决定。

 

当年遥不可及、令人神往的香港，逐渐被内地超越；大庆、鞍山、烟台在40年前竟然比杭州、苏州还牛，现在呢？难道南方超越北方会是永恒吗？要知道，经济层面从来没有永恒。

 

很多年轻人都面临城市选择，

 

很多大学生也面临毕业去哪个城市？

 

很多人为了孩子要进行城市置换？

 

很多人还要从地市到省会、从省会到北上深？

 

很多人为了教育要转移城市？

 

如何选择？