最近的热点话题全是关于人口的。

高考人数创新高

青年人失业率创新高

结婚率创新低

出生人口总量创新低

……

似乎所有的数据都在暗示未来房地产没戏了。

网上大家都在说，看，这就是90后和00后的态度！

但今天我们抛开情绪，尝试理性一点和大家伙分析。

有人说房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口。

也有的人说短期看金融，中期看土地，长期看人口，无论哪种说法，长期看人口这应该是共识了。

我们先看看这几年的人口出生总量，尤其是2022年的着实让人细思极恐，不到一千万的新生娃娃。

哪怕是六十年代那三年饥荒我们国家的出生数量也是上千万的，目前的出生总量接近新中国成立之前打仗时期的水平。

人口对于房地产的影响是长期的，但是人口对房地产的影响到底发生在合适呢？恐怕要理性的来分析。

生育率下跌，人口出生率的下滑，对房地产的影响，我认为在未来20年是非常小的。

今天这篇文章是理性用数据和逻辑来分析，不是那些互联网的唱空情绪，听我给大家做完分析，你就会明白。

第一，出生人口的影响都是在30年之后才会显露出来。

一个真正买得起房的人大概率是30岁以后。

我们人口出生出现大幅下滑是从2020年开始的，那这个因素什么时候对房价有影响，是从2020开始往后的30年之后才出现，也就是2050年会出现对房价的影响。

目前实际的刚需购房人群，主要还是高考生和大学毕业生。

我们先来看一张图，历年的考大学的人数每年都在创新高，

再看每年应届大学毕业生。

以上高考生，大学毕业生才是未来购买第一套房的主力人群。

而实际上，一般大学毕业生至少也要在30岁之后，也就是大学毕业8年之后，才能买得起房，如果按照这个简单推算。

所以过去十年，买房的群体，都是2005年-2015年毕业的人群。

2015年-2025年之间毕业的，都会在从2023年的未来十年出现买房需求，这个十年的毕业生，是过去十年的几乎2倍。

因此，单从人口看，整体的买房需求基本上是过去的2倍，不但没有减少需求，未来20年，增加了几乎一倍的刚性需求，还没包括2015年毕业之前的需要改善的群体。投资群体更加忽略。

所以，我们的人口并非减少太多，我们过去是人口大国，是过去生的太多了，现在的出生人口也不少。

从2000年出生的人口，到2020年，年均新生儿1500万左右，有3亿人。

                                     

这个数是非常吓人的。

                                   

3亿人什么概念，接近美国这种人口大国的人数，仍然是一个天文数字。

                              

第2，人口长期往一二线城市集中不可逆。

 

抛开结构，谈中国人口总量，的确下降了，但结构分布上来看，人口却更集中了，更加往一二线城市集中了。所以人口下降，真正消亡的是农村县城这些城市，不然你说14亿人口去哪了？今年全国人口负增长85万，但是一二线城市的人口依然是净增加的

 

未来的房产市场一定是分化的。

                                     

中国只有五大城市群和部分强省会会在下一轮10年胜出。

                                              

如果你的房子不在这些地方，我建议你尽快置换卖掉，因为你的家庭资产一定会逐年缩水。

                                              

你自己去看看世界上任何发达国家是不是都是如此，人口只会越来越集中。

                                          

韩国全国总人口5100万，其中首尔仁川都市圈人口2600W， 50%的人口生活在这里。

                                                                  

日本1.1亿人口，东京都市圈3700万人，约占全国三分之一的人口，美国70%以上的人口生活在东西两个海岸。大量的中部城市几乎都在荒漠化，铁锈化。

      再给你看一个数据你就会明白，在美国，你去看新生儿出生人口，我告诉你，80%的新生人口你知道在哪里吗？全集中在两个湾区，一个是纽约湾湾区，一个是旧金山湾区。

                                                          

这就是趋势，中国的未来类似于欧美日韩的现在，你要看懂未来，就会明白中国的人口，城市资源一定是往未来的前30个城市转移。

                                                                                          

现在年轻人考大学比以前容易多了，只要你想读，多垃圾的大学都能读，今年毕业生对应的应该是2020年高考的那批人，因为还加上研究生和博士，所以数量更多些。

你以为这些高考读大学的高校生读那么多年书是为了回村里面去种田吗？是真的为了回去乡村支持发展吗？

人往高处走，谁不想留在一二线扎根啊，留不下没办法才选择回的老家发展。

没有未来的是那些县城，是中西部的中小城市，这些地方将来人都没了，房子就是一堆烂砖废铁。

大家还记得去年高层有一份文件讲的是县域经济大发展的吗，很多人只看到其一，没有看到核心关键。

那份文件鼓励的是那些有产业，有经济条件的县城大发展。

而没有产业的未来结局就是合并或者转移，不能再浪费国家的资源的盲目开发了。

资源是有限的，央妈的财政转移不可能雨露均沾，那些有潜力的孩子才会被扶持。

将来我们会出现落来越多破败城市，就像美国东北的铁锈地带一样。

当然这个人口的影响是长期的，是潜移默化的，所以现在最应该做的就是赶紧把家乡县城（如果你家乡没啥产业）的房子卖掉，置换到更高能级的城市去。

以他们目前的收入的确是很难买的起一二线的房子，支撑他们留在一二线的是父辈卖掉三四线的房产。

所以支撑一二线城市上涨的，是三四线城市财富资金，他们像溪水般不断流入。

有的人说这批00后家里都有房，不需要买房。

                                                               

请问，现在的年轻人，有几个人家里父辈能在一二线城市有房的，少之又少。   

                                                                               

中国十四亿人口分布里面，四个一线城市大约占了不到一亿，二线三亿多，剩余的十亿人口全都分布在三四五十八线。

这必然会造成一二线城市的房子非常稀缺。

也有人说，没有父辈支持的年轻人是不会选择背负房贷的，租房是未来的大趋势。

我也不排除这一点，但是大家知道如果趋势真的是这样，会产生什么结果吗？

一二线城市的房价未来将越来越难买，就像进入这个城市的一张门票。

而取而代之的是未来的一二线的租金将会飞涨，深圳最近发生的事情其实已经在暗示着这个趋势了。（虽然被喊停，但大趋势不改）

不知道大家还有没有印象，之前天涯kk大神的帖子就曾经预测过这件事情。

就是因为年轻人不买房啊，都跑去租房，租房市场需求旺盛，有需求价格自然上涨，这是市场经济不可逆转的趋势。

我们看看周边的国家和地区，日本也好韩国也好，租金都不便宜。

没有房子的人看似自由，可一辈子的收入都被租金吞噬了。

其实我们现在还没有到那样的地步，但未来的趋势一定是如此。

看到事物的本质，并且能够保持清晰的头脑真不是一件简单的事情。

现在网上充斥着都是负面情绪，都在用短期的负面情绪去看到长期的走向。

每当思考和做决策的时候，我不喜欢带情绪，情绪最是误事。

十年后，我们再回看今天的互联网环境，再去看看那些张口闭口楼市崩盘，一二线垮掉的内容时，会发现这一切都是笑话一场。

以上共勉！