2024年3月，国常会定调“房地产产业链条长、涉及面广，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。我国房地产市场的供求关系发生了很大变化，以地产销售、投资为核心的总量指标逐步放缓，房地产大开发时代落幕，存量房主导时代已经到来。考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有一定的发展空间和潜力。

我们从2018年开始推出《中国住房存量研究》系列报告，连续多年跟踪测算全国城镇住房存量和未来需求，本报告作为系列报告的延申，对中国住房需求进行测算。

据测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米，预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年，其中刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

1998年房改以来，我国房地产市场得到快速发展，从1990年代的福利分房到住房商品化，中国城镇居民经历了从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步。近年来，我国房地产市场的供求关系也发生了很大变化，以地产销售、投资为核心的总量指标逐步放缓。房地产大开发时代落幕，存量房主导时代已经到来。

2023年，我国房地产整体销售低迷、房企拿地谨慎，拖累经济恢复和地方财政。2024年3月，国常会定调“房地产产业链条长、涉及面广，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有较大的发展空间和潜力。

我们从2018年开始推出《中国住房存量研究》系列报告，连续多年跟踪测算全国城镇住房存量和未来需求，并在报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国城镇住房存量情况，本报告作为系列报告的延申，对中国住房需求进行测算。在已有研究的基础上，我们与时俱进设计了一套基于人口普查、人口抽样调查、各房龄房屋抽样调查等数据的系统测算方法。

我国住房需求主要包含三大部分：刚性需求、改善性需求、更新需求。其中，刚性需求是由城镇人口增加带来的居住需求，城镇人口增加包含原有城镇人口的自然增长和城镇化率提升带来的新增城镇人口；改善性需求是由人均住房面积提升带来的居住需求；更新需求是旧房拆除更新带来的居住需求。

对于我国未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平，引发市场担忧。然而，根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。

（1）测算思路

长期来看，城镇人口增长带来的刚性需求、人均住房面积提升带来的改善性需求、旧房拆除带来的更新需求三部分共同构成我国新增住房需求。为测算我国住房需求，我们分别计算各部分住房需求，加总得出我国住房需求。即：当年我国住房需求=刚性需求+改善性需求+更新需求。

（2）主要假设

（1）刚性需求：人口自然增长、城镇化率提升带来的城镇常住人口住房需求增加

我们预计，2024-2030年，我国新增城镇常住人口约0.5亿人，城镇化率提升约4.7%，带来住房需求20.3亿平方米，年均2.9亿/年。在假设人均住房面积不变的前提下，刚性需求增量=新增城镇常住人口*城镇人均住房面积。

近年来，我国人口增速、城镇化速度均明显放缓。总人口方面，2017-2023年，中国每年出生人口数连续七年下降，2023年出生人口约为2017年出生人口的一半。自2016年以来，由于生育率低迷，我国每年新增人口数都在持续减少，预计未来一段时间，国家会加大力度出台各类政策大力鼓励生育。关于中国未来总人口的预测，我们采用育娲人口研究的《中国人口预测报告2023版》中对中国总人口预测的中预测数据（请参考《中国人口预测报告2023版》），并基于2023年我国真实人口数据进行合理调整。

城镇化率方面，近几年，我国城镇化速度放缓。2018-2023年间我国常住人口城镇化率每年提升0.8%-1.2%，相比于过去20年处于历史最低水平。国际经验表明，城市化的发展近似于一条被拉平的“S”曲线，我国城市化发展正处于快速发展期的减速发展阶段末期，城镇化率略高于世界平均水平56.2%，低于高收入经济体的81.9%和中高收入经济体的68.2%。关于城镇化率的预测，我们采用育娲人口研究报告中的预测数据，根据育娲人口研究报告，到2035年中国城镇化率将达到75.1%（请参考《中国人口形势报告2024》）。

关于人均住房面积的测算，基于我们的假设：城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%，结合人口普查、1%人口抽样等公布的已有城镇家庭户人口、城镇集体户人口、城镇家庭户人均面积数据，加权计算得出2014-2020年期间每年的城镇居民人均住房面积及增速。未来，中国房地产发展由高速逐渐转向中高速，我们预计2024-2030年城镇居民人均住房面积将以年均1.1%的增速线性递减至1.0%的增速，再逐年推算出2024-2030年城镇居民人均住房面积。

此外，由于我国存在行政区划变动的现象，部分就地城镇化人口（农民带房入城）不产生新增城镇居住需求，若不将其剔除会导致刚性需求被高估。考虑到未来行政区划调整将放缓，我们基于历史数据（2000-2010年每年因行政区划变动产生的面积约4亿平方米），按照行政区划调整面积逐年递减的趋势，将其从刚性需求中剔除。

据测算，2024-2030年，由城镇人口增长带来的住房刚性需求总量为20.3亿平，年均2.9亿平/年，相比于2014-2023年的年均5.4亿平/年有所降低，表明未来随着总人口减少、城镇化速度放缓，由刚需带来的住房需求将逐渐减少。

（2）改善需求：住房消费升级、家庭规模小型化带来人均住房面积提升

我们预计，2024-2030年城镇居民人均住房面积由35.5平方米增加至37.8平方米，带来改善性住房需求25.8亿平，年均3.7亿平/年。一方面，我国尚未进入高收入经济体行列，城镇居民人居住房使用面积仍与高收入经济体存在较大差距。2022年，中国城镇人均住房使用面积仅24.4平方米，远低于发达国家的平均水平。未来，伴随我国经济不断发展并向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求将不断提升，促进住房消费升级。

另一方面，随着结婚率下降、晚婚不婚离婚率上升，生育率下滑，年轻人独居群体增多等因素，家庭规模小型化趋势愈发明显。从国际上看，家庭规模小型化成为各国人口发展趋势，日本、美国、韩国家庭户均规模分别约为2.3、2.5、2.4人，中国家庭户均规模从1982年的4.4人降至2022年的2.8人。未来，中国家庭规模仍有小型化趋势，将带来更多住房需求，人均住房面积也将由此提升。在假设城镇常住人口不变的前提下，改善性需求增量=城镇常住人口*城镇居民人均住房面积增量。

据测算，2024-2030年，由人均住房面积提升带来的改善性住房需求总量25.8亿平，年均3.7亿平/年，与2020-2023年的年均3.8亿平/年基本持平，相较于2014-2023年的年均4.0亿平/年略有下降，主要是由于近几年的总人口降低和城镇化速度放缓，在人均住房面积增速相对稳定的前提下，改善性需求增量相比2020年以前有所降低。

（3）更新需求：城市更新改造带来的居住需求

预计2024-2030年，我国城市更新带来的住房需求约18.9亿平，年均约2.7亿平/年。我国目前存量住房中旧房占比不算低，未来仍存在较大的更新需求。根据七普抽样调查数据，2020年我国21年以上房龄（房屋建成时间在1990-1999年）的住房面积占比达27%，31年以上房龄（房屋建成时间在1989年以前）的住房面积占比达9%，根据中央及地方政府对棚改、老旧小区改造范围的界定，界定标准基本以使用年限在20年以上或30年以上为主，随着时间推移，未来将有更多住房更新需求释放。

此外，我国棚户区改造在2014-2018年期间已完成大部分拆迁工作，2020年底住建部明确表示：未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建。未来，城市更新将以旧改将代替棚改，预计棚改效应将逐步减弱。据此，我们假设2024-2030年城市更新的房屋范围是2009年以前的住宅。

为测算2024-2030年我国城市住房更新需求，我们的思路是：首先，基于七普、六普公布的各房龄房屋分布数据，推算出不同房龄房屋在六普到七普期间的拆除率（2010-2020年）。其次，根据2010-2020年各房龄房屋拆除率加权推算出2024-2030年各房龄段房屋的存量面积。最后，计算各房龄房屋面积占存量住房面积的比重，每年各房龄房屋下降比重占存量住房的面积即为旧房总面积。

有两点需要说明的是，第一，关于2000年以后的房屋建成面积，使用国家统计局披露的商品房竣工面积数据。第二，由于未来城市更新中要避免大拆大建，每年需要更新的旧房比重将逐年递减，基于此，我们按照逐年递减的比例系数乘以旧房总面积推算出每年需要更新的旧房面积。

据测算，2024-2030年，我国城市更新带来的住房需求约18.9亿平，年均2.7亿平/年，相较2014-2023年的年均3.6亿平/年有所降低，主要是由于我国棚改拆迁大部分工作已完成，城市规划中大拆大建将在极大程度上减少，未来的城市更新将以旧城改造为主。

（4）未来中国住房需求总量

据我们测算，预计2024-2030年我国住房需求约65亿平，年均9.3亿平/年，其中，刚性需求、改善性需求、更新需求分别为20.3、25.8、18.9亿平，年均分别为2.9、3.7、2.7亿平/年。

从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。从趋势来看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。