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重磅！成都取消限购，但我仍然有顾虑...

2024-04-28 23:04:00

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今天成都发布重磅购房新政，涉及多个方面，但核心就是一条，成都全面取消限购，不看户籍，不看社保，不限套数，随便你买。
这个其实也在大家的预想之内，樱桃之前在文章也早就跟大家预告过了，全面放松也只是时间的问题。
毕竟到目前为止，全国只有少数几个城市不限购了。
大家最关心的是，成都这次取消限购，对市场会有多大的作用？是上涨还是继续下跌？
我先说下我的大致判断：
第一，短期价格想上涨是不可能的，现在主要刺激交易量上涨，而且很多板块的下跌估计也还没有到位，尤其是远郊板块。
现在确实需要时间调整一下，成都楼市才会更健康发展，毕竟一个调整周期也是需要时间的。
第二，整个放松对外部市场的确是有刺激的，包括北上广深的川籍需求，新西兰需求，四川地级市需求，都是直接给了房票，这些交易量必然上升。
而整体上，放松限购的效果怎么样，其实你们看其他二线城市的经验就知道了。
不说其他弱二线没效果了，就说排名全国前十强的二线城市中，南京和苏州、武汉，已经赶在成都之前全面放松限购了，但市场依然没什么起色。
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所以这次成都放松限购，短期利好必然是有的，但是大家不要有多大的预期值，继续等待市场调整到位吧，当然有些新房另当别论，我待会再说。
为什么这么说呢，影响成都楼市走势的，一方面是宏观经济大环境，全国楼市都经历了调整周期，成都不可能长久的一枝独秀。
另一方面就是成都供需决定了。
因为市场的资金会横向去对比，如果一二线城市都跌了，成都不跌，那成都是不是就等于高估了？
所以哪怕我中长期会持续看好成都，我自己是成都业主，很喜欢成都，但短期内我仍然认为成都依然逃不过调整的周期。
其他二线城市从2021年开始进入调整周期，但成都一二圈层，特别是金融城、大源、攀成钢、还有天府新区的一些优质板块，却在2020年持续向上，一直到2023年下半年才止住上涨。
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当然，板块分化非常明显，成都楼市也是冰火两重天，特别是外围三圈层，从2019年开始就已经涨不动了。
但整体来说，成都从2016年开始，楼市就经历了一个大牛市，基本上是涨一年稍微调整一下又继续涨。
去年前年成都楼市成交量出奇的高，房价上涨最多的就是一二圈层。
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这些需求集中释放一波后，市场是需要时间去积攒需求的。
所以从2023年下半年开始，成都一二圈层也开始调整了。
从市场上面来说，2024年的成都楼市，可谓是量价齐跌，再不救市后面只怕陷入南京郑州等二线城市的困境中。
需求量减少，但供给量还在增加。
成都在疫情后市场一直保持稳定上涨，也算是全国少有的几个土地市场表现还不错的城市。
2023年成都的土地出让和过去几年虽然下滑，但差别不大，这也预示着今年的新房供应量不会少。
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3月，成都全市共取出93张预售证，4月成都中心城区预计将有超30盘入市。
要是市场继续冷下去，新房成交遇冷的话库存越积越多，不排除新房也要打折了。
所以成都此刻全面放开限购，就是想全力救市挽回市场信心。
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不过正如我前面所说，市场不是政策马上放松就能立刻好转的。
就算短期能拉回一波，但价格没调到位，大调整周期就不会结束。
你们一定明白，政策限购不影响楼市周期，正如房价上涨的事后，加强限购止不住房价上涨一样的道理。
一切都要让位于一个城市本身的楼市周期，这一点你要看不明白，你就是彻底楼市小白。
成都去年9月取消144平以上的限购。当时无论是新房还是二手房的确是拉了一波成交。
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但新政药效也就持续两个月，大约在12月开始减弱了，无论是新房二手成交都开始走下坡路。
今年一季度，成都新房成交24336套，同比下降32.96%，二手房成交47880套，成交套数下降18.69%。
就说三月份的小阳春和去年相比还是差远了。
四月份截止到25号，成都新房成交6878套，二手房成交17238套。
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从这个成交情况来看，4月份的成都楼市并不乐观，尤其是新房市场，之前还是二手房的二分之一，现在已经是三分之一了，亟需新的救市政策去拉一把。
在价格上，成都在去年四五月涨了一波后就开始不断回调。
去年年尾的时候我们还去了一趟成都调研，大家可以看看之前的文章，依旧不过时。
当时我就建议大家继续观望，成都还没跌到底，我的观点向来客观直接。

逆天！成都扛起了全国楼市的大旗丨成都调研和预判

 

去年末价格相对去年初高点已经跌了大约10-20%了， 我打开贝壳发现，成交价还在继续往下行。
就说成都的天花板金融城吧，代表的楼盘有中海城南一号，誉峰一期，西派国际等等，之前成交价最高到了六万出头，但现在跌到5万了，当然看你什么时候买的，买得早依然是盈利的。
比如中海九号公馆，189平的四房，去年2月最高成交价在5.9万一平，今年2月已经降到低的4.9万了，一年时间跌了1万单价，幅度百分之十几。
中海城南一号也差不多情况，比如175平的四房从去年的5.5万，跌到4.6万。
后面金融城的价格还会跌多少？
目前金融城东，新房价格大概在4万左右，这种价格入是没问题的，亏不了，成都楼市本身就非常健康，没有太多泡沫。
包括其他优质板块的高性价比新房，大家随时买都没啥问题，因为定价合理的新房，特别是高端盘，比如麓湖，四万多的新房价格你入了只有赚没得亏。
我预估金融城的二手房下跌空间应该不是很多了，做最坏的打算，大户型最多也只能跌到4万，可能是四万多。
因为金融城主要是大户型高端改善为主，没什么投资客，属于成都配套最好的板块，而且这个片区已经没有新房供应了，所以也不用太担心，即使短期跌下来，后面依然会涨回去。
但成都老破旧就不好说了，这一波所有城市跌的最惨的都是老破旧。
根据克而瑞的数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价约为1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。
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目前成都楼市在三月份的时候二手房挂牌量超过了22万套。
不过有意思的是4月5日左右，贝壳的二手房挂牌量狂跌10W，房源数量直接腰斩。
原因就是成都住建开启了一轮存量房源核验工作，把那些挂牌超过180天以上，或者证件不齐全、价格和目前市场参考价相差太大的的都下架了。
甚至这一次新政也依旧保持着限售五年的规定。
也许是担心看到大量的二手房库存让市场压力陡增，影响买家心态。
从历史数据对比来看，3月份成都二手房源成交周期是近三年来最长的，同时，客源成交周期也为近三年最长。
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图片克而瑞
买卖双方拉锯战还将持续上演，成都楼市目前已经彻底进入买方市场。
从贝壳收中介费就能看出来，从以前“卖方1%+买方2%”调整为“卖方1.75%+买方1.25%”，明显是让利给买家。
不过比较值得点赞的是，目前成都的二手房成交价已经重见天日了，之前都是隐藏的。
这次取消限购，预计短时间内会拉一波成交。
因为成都虽然放开了大户型成交，但毕竟总价高，有能力接盘的人并不多。
2023年末，成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人。
这些新成都人都是楼市有力的接盘者，但大部分人只能买得起总价大约在200左右的两房或者三房。
短期内相信会吸引一波新成都人入市，但新政效力能够持续多久就真的不好说了。
现在取消限购的城市一大把，我刚数了一下也就剩下北上广深，海南杭州天津西安还保持限购，其余都解除了。
效果大家也有目共睹，情况比去年还差。
成都出手后，杭州和西安估计也不远了，最近一直有小作文吹风一线楼市会在五一后解除局部限购，大家可以先期待着，我认为一线有局部区域放松的可能性。
现在对于很多城市来说，价格调整其实已经到位，楼市尚未反弹究其原因就是信心还不足，大量刚需，还有那些本该改善的群体都在持币观望，大家都担心价格会继续往下跌，不敢上车。
不过最近已经开始陆续有外资的声音在看多中国了，股市如果先起来，楼市明年也差不多会反弹了。
来源：   
樱桃大房子
   
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