一季度楼市数据出炉，释放重要信号！_资讯

一季度楼市数据出炉，释放重要信号！

2024-04-16 23:10:00

就在今天，3月份和一季度的数据出来了。

我看网上对有些数据的争议很大，比如GDP增速5.3%，这个跟有些人体感可能不太一样。

这次的宏观数据，我就不展开讲了，有兴趣的自己去看，我重点分析下和楼市有关的数据。

1、房地产投资增速掉头向下，回稳势头被打断。

一季度，全国房地产开发投资2.2万亿，同比下降9.5%。

从下图可看出，一二月份其实出现了止跌回稳的向好势头，但3月份又开始掉头向下。

直接原因有两个：一是开发商没钱投资。

不管是因资金紧张被推向风口浪尖的万科，还是统计数据，都佐证了这一理由。

大家往下看，一季度开发商到位资金增速出现断崖式下跌，尤其是3月份，下滑很严重。

二是现有行情下，开发商也不敢建更多房子。

总的来说，现在开发商过得都很艰难、如履薄冰，先维持现金流活下去再说。

投资强度下降，意味着未来新房的潜在供给变少，像今年一季度住宅新开工面积下降28.7%，少了近三分之一。

我跟大家讲一个非常重要的事情，我之前也说过，现在的整体楼市的供应是历史十年以来最低的。

只是短期因为需求减少，大家都在观望，导致目前仍然库存充足。

但是各位一定要注意这个潜在的大雷，一旦需求稍微恢复，目前的库存非常容易消化掉，那么对楼市形成的供需不平衡压力将会非常大。

2、小阳春行情很弱，且靠以价换量。

一季度，新建商品房销售面积同比下降19.4%；新建商品房销售额同比下降27.6%；

较于一二月份，均出现止跌反弹，主要得益于3月的小阳春行情。

但也应看到：一是销售额的降幅大于销售面积降幅，这说明市场仍在以价换量；

二是与去年同期比，今年的小阳春行情相对去年下半年是强很多，但是同比相对去年的小阳春是弱的，打了个六七折，我之前也专门分析过：真实行情出来了！

这次的数据也再次说明了这点。

3、印钞机继续轰鸣，房贷利率突破历史性关口。

钱、资金成本一直都是影响楼市的重要变量，大家要重视。

今年以来，央妈把印钞机都快踩冒烟了。

截至3月末，广义货币(M2)余额304.8万亿元，同比增长8.3%。

2月份M2为299.56万亿；2023年底时为292.27万亿。

也就是说，过去1个月，央妈就放水了5.3万亿，一季度放水了12.5万亿。

虽然现在很多钱在空转，但迟早会流入到楼市（蓄水池）里去。

现在房贷利率又突破了一个关键性节点。

近日，央行公布了3月全国新发放的企业贷款和个人住房贷款的“加权平均利率”，分别为：3.75%、3.71%。

也就是说，房贷利率已经低于企业贷款利率了，而且未来还有进一步下降的空间。

这是一个很重要的信号！

意味着货币政策的天平，出现了重大转折，意味着金融对大家买房的支持力度，超过了对实体企业的支持！

现在就差把“欢迎大家来买房”写在脸上了。

我估计存款利率不久就会降到1个点，这样才能让贷款利率进一步下调，刺激市场的投资消费。

总结来说，楼市的现状仍然很弱，历史三年非常差，但是我仍然要客观的提醒下买房人：

记住！！买房永远不是看过去和现在，而是看未来的预期。

对未来的预期才是你此刻买房的判断因素，现在的利好确实已经来到了过去十年最猛的时候了。不管是我说的供应的断崖式下滑，房贷利率的史上最低，都是非常给力的，对楼市的预期显然是越来越强劲，给了买房人一个非常适合入手的窗口期。

看完整体数据，我们也从具体城市局部来看。

一线城市中，不管是一手房还是二手房，不管是同比还是环比，表现最好的是北京、上海，而广州、深圳要相对差些。

新房价格同比变化：

北上广深：+0.8%、+4.3%、-5.5%、-5.5%。

二手房价格同比变化：

北上广深：-6.4%、-6.9%、-8.6%、7.4%。

上海新房之所以能表现抢眼，主要是小阳春期间，上海拿了不少压箱底的豪宅出来。

像上海传统豪宅板块新天地的中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，3月28日开盘4小时就卖了196.5亿，刷新全国新纪录，业内震动。

要知道，这可是在被严格限购的核心板块。

这也再次提醒我们，在一线城市，只要你的房子够稀缺，永远不要担心需求和购买力。

有天价的豪宅托底，上海3月份的新房数据自然也就好看些。

反观同样不缺购买力的深圳，3月份新房市场就很平淡，因为没有让人翘首以盼、万众空巷的新盘入市，二手房倒是有点小惊喜，深圳是四个一线城市，我觉得今年是很适合入手的时机了。

今年深圳能值得期待的顶级豪宅项目，可能就是深超总板块的【中海深湾胤府】。

这是深圳首个取消“7090”政策的豪宅项目，最小面积都有190㎡。听说在6月入市。有钱人可以提前准备钱包了。

在二手房市场，4个一线城市都在跌，这也符合当前以价换量的逻辑。

不过广深的跌幅要比北京、上海大，横向看，深圳、广州的跌幅能够排进前十。

主要是因为广深的市场调整开启的比北京、上海早，调整的更充分。

但这也说明，深圳、广州要比北京、上海最早跌到位、最先开启反弹。所以深圳、广州跌的深，也不是什么坏事。

前几天和朋友吃饭，打听到深圳有可能会在4月份出政策，如果是真的，那深圳楼市离否极泰来就不远了。

二线城市中，表现最好的是成都、杭州，3月份的同比涨幅都在前5，而且已同比连续上涨了很多个月。

在之前的文章分析中，我也说过，成都、杭州城市基本面都很强，长期绝对值得看好，调整都比较晚、一二手存在价格倒挂优势，这些都是其新房价格相对坚挺的原因。

虽然新房同比仍在连续上涨中，但不是说就没有调整了，但凡是涨幅过多的，都需要调整去泡沫，只是跌的时间不同步而已。

事实上，成都、杭州的调整已经开始了，尤其是杭州，我之前也专门写过了。

比如在二手房市场，成都2月同比-2.8%，到3月变成-4.3%，跌幅进一步扩大。

杭州的二手房价同比跌幅，则从-4.2%扩大至-5.1%。

金三银四马上要过去了，市场可能又会变冷一些，所以楼市救市政策尽快出来真的刻不容缓了。