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降利率之后，又一大招在全国蔓延。
商转公！
商业贷款转公积金贷款，目的很直接，高利率转低利率。
你最近商转公了吗？
贷款100万，还款30年：
利率6.125%是月供6076元，利息118万。
利率3.1%是月供4270元，利息53万。
且不说月供，光利息就足足省了65万啊！
简直爽翻！
前些年高利率买房的人太多了，现在利率降幅很大，“商转公”的呼声一直特别高！
截至目前，全国已经有近40个城市推出“商转公”政策。
这不，前段时间苏州刚松动，紧接着工业园区也执行了。
大体就几个条件：
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商业贷款未结清 -
没有逾期纪录 -
没有公积金贷款记录 -
已经取得不动产权证
更关键的是，房贷结清后不仅能转公积金贷款，还能选择组合贷，非常灵活！
无锡也很人性化，贴心提供了商转公垫资服务，主动帮你先结清贷款。
长沙和兰州就更痛快了，直接执行“商转公直转”政策。
无须提前结清全部商业贷款，就能转公积金！
不仅市直公积金可以，省直公积金也照样能直转。
湖南13家银行上个月也落地了“商转公直转”新政。
哈尔滨上个月也开始执行新“商转公”。
看，“商转公”的队伍正在持续扩大！
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但这里有个问题，越大的城市好像越难放开。
江苏省内很多城市早就实现“商转公”了，只有苏州、南京一直不放松。
好在苏州刚放开了，只剩南京。
陕西省内呢，自咸阳和渭南实行之后，10地市只有西安没有商转公了。
河南省内呢，大部分地市已经开通，郑州还没有。
四川省内呢，成都办不了。
浙江省内呢，杭州办不了。
这种差别确实令人遗憾。
凭什么？
一个很大的原因，池子里的钱太少！
就比如西安，官方明确给出解释：
目前个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口比较大。
今年西安发放个人住房公积金贷款150亿元，个贷率控制在85%左右，逾期率控制在0.3‰以内。
从2022年1月-2023年2月的数据来看，西安个贷率已经从84.61%上升到87.88%。
到今年4月底，西安个贷率已经高达90.29%！
公积金个人住房贷款使用率太高，实在没有余粮了。
所以，西安的商转公难度还是比较大的。
像长沙就明确要求：
当个贷率在85%以下，正常受理商转公贷款业务；
当个贷率介于85%和90%之间，对商转公贷款业务预约进行适度限流；
当个贷率高于90%时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。
为什么有些省直公积金、铁路公积金、煤炭公积金等可以“商转公”？
因为贷款率比较低，公积金池子够用。
而能顺利实现“商转公”的城市，很多公积金都有闲置。
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前段时间，国务院常务会议有两条指示：
1、持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应；
2、允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
尤其是第2条，允许地方“一城一策”运用信贷政策。
今年1月，房贷利率就建立了动态调整机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
随之，30多城下调房贷利率下限，最低3.7%。
公积金也是地方为数不多的可以自己决定政策的金融工具。
今年以来，各地公积金额度不断提高。
江苏盐城，公积金提额到100万，贷款年限也延长到了30年。
湖北宜昌，二孩及以上家庭买房公积金贷款额度提高到了84万。
长沙公积金贷款额度提升到了夫妻双方公积金账户余额之和的16倍。
现在超过20个城市还能直接提取公积金来付首付。
甚至还可以用公积金代付房租。
可见，公积金支持政策成这轮楼市放松的一大重点！
最近连云港连出9条楼市新政，里面有5条都是关于公积金的。
下一步，地方政府还会出台更多金融方面的政策。
不知道大家发现没有，提前还贷的口子也在放开。
不少银行都可以切换还款方式了。
把等额本息换成等额本金。
等额本息前期以还利息为主，实际利息更高。
等额本金的实际利息更低，但前期还款压力大。
想提前还贷的朋友，也可以尝试换成等额本金。
下面是房贷100万，利率4.9%，等额本金和等额本息两种不同还款方式，利息能省将近20万！
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