目前全国房地产市场低迷，房企长期的利润已经降至了个位数，未来还会更低，唯一能拯救利润的只有成本。

成本管控很难，但是无效成本的产生却非常容易。

到底什么是无效成本？

从狭义上来说，就是由于管理不善造成的不必要的成本增加。但是从广义上来讲，所有创造不了价值的投入都是无效成本。控制无效成本，就是向管理要效益。

今天我们就来分析一下，项目无效成本产生的最主要原因是什么？以及如何去有效的进行全周期的无效成本管控？

其实，成本本质上是一家房企整体经营的最终体现。投资拿地、营销定位、设计方案、招采、开发计划和施工管理，甚至是政策法规标准，以及像疫情这样的不可抗力，都会影响成本。

这就让无效成本的管控变得非常难。成本控制不住，往往各个部门都有责任。

一、项目拿地及定位阶段太盲目

一是凭感觉决策，领导说了算，技术靠边站。二是盲目定位，脱离市场实际。三是为拿地而拿地，为储备而储备，拉到篮里就是菜，数据不好就靠修饰，做数字游戏。

例如，某个区域公司，想要保持业绩的增量，但手头的资金又很有限，只能拿质量不高、竞争者相对少的地，虽然测算结果达不到集团层面拿地的运营指标，但公司领导为了求发展，通过压低成本、提高售价，来通过集团风控，取得了土地。

最终项目开盘以后，由于目标售价过高，位置相对偏远，周边还有化工厂等不利因素，陷入滞销。最终导致亏本销售。

这个阶段的失误，对一个项目的利润和成本而言是灭顶之灾，等发现问题时候，往往已经是木已成舟，积重难返。

二、设计端管控不力

一是方案要么过于激进，要么过于保守。有的项目方案过于标新立异。听凭设计师自由发挥，装饰性的构架过多，得房率低。甚至是过度强调美观，导致功能的缺失。

而有的项目设计又过于保守，尤其是结构方面，过多的考虑风险预留。现在设计师往往任务多，没有时间精打细算，所以会选择保守一点的系数，设计可以高枕无忧，但项目的无效成本却因此而产生。

二是设计失误。由于对地方性的规范了解不足，或是赶图造成的设计失误，也会造成项目产生大量的由变更引起的拆改费用。有些项目因为设计时间紧，一些详图等细节的工作就扔给了施工方，让他们去设计出图，最终设计院盖个章就了事，这样往往就给施工方留下了获利的空间。

三是审图不严。很多项目因为现在有政府审图这一关，自己的审图工作就不那么重视，甚至把出图前各个专业需要拍图的环节给省掉了，造成结构与建筑之间的碰撞，机电与建筑结构之间的碰撞，还有机电各个工种管线之间的碰撞时不时的发生。

四是设计不同步。很多项目，建筑设计是一套思路，到了内装设计，又是另一套思路，造成后期砸墙、敲窗、改门洞，出现大量无效成本。

五是限额设计执行不严格。一些设计师对相关限额指标研究不深，开发商也没有将相关限额设计指标转化成直观的设计条件，导致设计师不知道如何着手进行控制，往往到等施工图预算出具后才知道超限额了。

设计是龙头，成本的龙头没有控制好，那动态成本离目标成本就会谬之千里。

三、采购端存在很多误区

一是招标规划不合理。致使中标后不能马上进场施工，超过了报价的有效期，或者使标段的划分不合理，界面模糊不清，工期的搭接无序。

二是投标单位考察不严，致使投标人良莠不齐，中标后进场极不配合，中途退场。

三是采用一次性报价、而且是以最低价中标的定标原则，又不设拦标价，导致低价中标，高价索赔。施工单位如果索赔不成就停工闹事。

四是评定标不够充分，没有发现投标人在报价中的不平衡报价，也没有发现串标、围标现象和技术标中隐含的问题，导致中标价格偏高。

招标采购过程的把控不严，将导致计划外成本增加及索赔风险。

例如，某项目的总承包原中标文件，确定开工时间是18年的7月20号，实际开工时间为19年的9月15号，有一年的时间差，期间正好遇到材料涨价，运输塔吊及井架的租赁费、钢管扣件均已大幅调整。根据合同工期以及不同时间点的市场价差，增加了成本将近140万元。

四、施工端的管控失误

有些地方政府的土政策比较多，强制执行重大的会议停工，环保检查的停工。环保防尘要求增加喷雾等措施，疫情防控要求增加防疫物资，都会导致目标成本的突破。

也有些项目，施工管理弱，导致签证满天飞。比如无证施工引起的停窝工，工序未衔接好，导致停窝工；或是施工组织不合理，导致交叉施工出现失误，配套管线破坏已完绿化工程的情况等等，都很常见。甚至还有施工方不按图纸施工；施工过程中，随意修改方案等等。

还有初期工期延误后，导致后期的赶工，发生赶工费；施工场地的规划不合理，导致临设的多次搬迁等等，都会造成合约规划的突破、签证费用的增加、索赔费用的产生，最终导致目标成本的突破。

施工阶段的管控失误，将会带来签证费用的增加、索赔费用的产生，最终导致合约规划的突破。

例如，某项目的生活区大型设施，投标时是按照开发商的指定地方进行安排和报价。但是结果由于开发商的调整的开发的次序，原来搭建的地块没有等施工结束，就经过了多次搬迁，最终搬到距离项目5公里的政府指定地块，索赔费用高达600万。

五、销售端的过度承诺

很多项目在销售阶段，中途更改材料、变更面积功能，又没有及时去调整报规图。小业主收房后发现局部与报规图不符，提出整改要求或索赔。

还有些项目为了提升产品的竞争力，要求增加赠送面积，赠送面积不产生货值，却增加单位可售成本。

销售阶段的过度承诺，产生了大量的索赔费用和违约金，既影响了品牌的口碑，又增加了项目的成本。

例如，某项目报审图显示顶层屋顶为封闭的，其实实际是留了一个上门孔，这个闷顶空间是赠送给业主的，但是由于赠送的面积较多，结构含量指标增加，导致地上钢筋含量增加2.69KG/㎡，混凝土含量增加0.023m³/㎡，模板也增加了0.23每平方，合计增加了造价将近54元/平方。

六、售后阶段也会有大量无效成本产生

一些项目，在竣工验收时对一些质量缺陷来不及进行全面整改，只能带病交楼，交房后再去维修。在质保期届满前，不做系统性的复查，等发现问题或者客户报修的时候，已经过了合同质保期，只能自掏腰包。

还有些项目项目在利润结转后，还发生大量开支的情况。由于物业疏于管理和维护，导致相关部位和系统的年久失修，项目在移交业委会时，要重新的整改和修缮。

售后阶段服务工作不到位，就会带来大量的索赔和维修费用，导致声誉受损、业主满意度下降。

例如，某项目别墅区交房时，小业主维权提出景观效果太差，又投诉又上访，开发商只能妥协，对小区景观进行提升，增加了树植，消防的登高面改为彩色沥青，新增了台阶、花池、排水沟、挡土墙以及绿化品种等等，导致成本增加900多万，单方的成本达到200元/平方，差不多等于重做。

既然无效成本这么容易发生，那应该如何来对无效成本进行管控呢？